Najemca nie chce się wyprowadzić po końcu umowy. Droga zależy od jej typu

Właściciel lokalu żąda jego wydania na podstawie art. 222 §1 k.c. od każdego, kto włada mieszkaniem bez tytułu prawnego. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym droga jest krótsza niż przy najmie zwykłym, bo omija pełny proces sądowy i kończy się nadaniem klauzuli wykonalności przez sąd rejonowy.

Co decyduje, czy pójdziesz do sądu, czy do komornika

Rodzaj umowy, która łączyła strony, przesądza o tym, jak długo właściciel będzie czekał na pustą klatkę schodową. Przy najmie zwykłym jedyną drogą jest pozew o wydanie lokalu oparty na roszczeniu windykacyjnym z art. 222 §1 k.c., bo właściciel żąda wydania rzeczy od osoby, która włada nią bez tytułu prawnego. Sprawa trafia do sądu cywilnego i kończy się wyrokiem eksmisyjnym, zanim cokolwiek zacznie się dziać w mieszkaniu.

Przy najmie okazjonalnym najemca musiał dołączyć do umowy oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji co do opróżnienia lokalu, zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Taki akt to tytuł egzekucyjny z art. 777 §1 pkt 4 k.p.c., więc sąd rejonowy nie wydaje wyroku, tylko nadaje klauzulę wykonalności, a sprawa trafia od razu do komornika. Przy najmie instytucjonalnym mechanizm działa analogicznie, z własnym minimalnym terminem na opróżnienie lokalu.

Różnica w terminie wezwania do opróżnienia jest konkretna: przy najmie okazjonalnym właściciel wyznacza termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania, przy instytucjonalnym ustawowe minimum to 14 dni. Właściciel, który pomyli te terminy i wyznaczy za krótki, naraża się na zarzut wadliwego wezwania w ewentualnym postępowaniu klauzulowym.

Ile kosztuje i jak długo trwa każda z dwóch dróg

Przyjmijmy mieszkanie dwupokojowe z czynszem 2500 zł, w którym umowa najmu okazjonalnego wygasła, a były najemca zostaje bez zgody właściciela. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu kosztuje 50 zł, a sąd rejonowy rozpoznaje go zwykle w ciągu 3 dni. Po uzyskaniu klauzuli sprawa trafia bezpośrednio do komornika, bez etapu procesu sądowego.

Przy najmie zwykłym ten sam właściciel musi złożyć pozew o eksmisję, za który zapłaci stałą opłatę sądową 200 zł, niezależnie od wartości mieszkania czy wysokości zaległości. Postępowanie od złożenia pozwu do prawomocnego wyroku I instancji trwa realnie od 6 do 12 miesięcy, co przy czynszu 3000 zł oznacza od 18 000 do 36 000 zł należności, których właściciel może dochodzić od byłego najemcy jako odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, choć ich odzyskanie zależy od tego, czy były najemca w ogóle ma z czego zapłacić.

Wynagrodzenie notariusza za samo oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji przy najmie okazjonalnym jest ustawowo ograniczone do nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, co w praktyce nie powinno przekraczać około 480,60 zł netto. To limit za jeden konkretny dokument, nie za całą obsługę notarialną umowy najmu okazjonalnego, która bywa wyceniana osobno. Koszt ten ponosi się na starcie umowy, nie w momencie sporu, więc właściciel, który go pominął przy podpisywaniu, traci dziś cały ten tryb i wraca do pozwu o eksmisję.

Czego okres ochronny nie obejmuje

Zimowy okres ochronny, trwający od 1 listopada do 31 marca, wstrzymuje wykonanie wyroku eksmisyjnego bez wskazania lokalu zastępczego, ale nie obejmuje eksmisji przeprowadzanej na podstawie najmu okazjonalnego. Właściciel z aktem notarialnym może więc doprowadzić sprawę do końca także zimą, podczas gdy wyrok z pozwu o eksmisję przy najmie zwykłym może zostać wstrzymany do wiosny.

Kaucja nie zastępuje tytułu egzekucyjnego

Kaucja zabezpieczająca przy najmie okazjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, a jej zatrzymanie nie zamyka drogi przez klauzulę wykonalności i komornika, jeśli najemca fizycznie nie opuszcza lokalu.

Czego właścicielowi robić nie wolno

Samowolne wymuszenie wyprowadzki, na przykład przez zmianę zamków czy odcięcie mediów, wyczerpuje znamiona przestępstwa z art. 191 §1a k.k. zagrożonego karą pozbawienia wolności do 3 lat. Brak tytułu prawnego do lokalu po zakończeniu umowy uzasadnia dochodzenie eksmisji i roszczeń pieniężnych od byłego najemcy, ale nie usprawiedliwia samowolnego utrudniania mu korzystania z lokalu. Zaległości czynszowe czy pewność co do swoich racji nie zmieniają tej zasady.

Były najemca, który po zakończeniu umowy nadal zajmuje lokal, powinien co miesiąc płacić właścicielowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania, aż do jego faktycznego opróżnienia. To roszczenie dochodzi się równolegle do sprawy o wydanie lokalu, nie zamiast niej, i nie wymaga dodatkowego wyroku eksmisyjnego, żeby zacząć je naliczać od dnia następnego po wygaśnięciu umowy.

Co zrobić, gdy nie ma aktu notarialnego ani zgody najemcy

Najtrudniejszy wariant to najem zwykły bez notarialnego poddania się egzekucji, w którym były najemca nie reaguje na pisemne wezwania i nie oddaje kluczy. Właściciel sam wysyła wezwanie do opróżnienia lokalu listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, kompletuje umowę najmu i dowód wygaśnięcia stosunku najmu, po czym jedyną drogą zostaje pozew o wydanie lokalu z art. 222 §1 k.c., bez skrótu przez komornika.

Jeśli sąd w toku sprawy przyzna byłemu najemcy prawo do lokalu socjalnego, wykonanie wyroku zostaje wstrzymane do czasu wskazania takiego lokalu przez gminę, a przy braku lokalu zastępczego chroni go dodatkowo ogólny okres ochronny od 1 listopada do 31 marca przewidziany w art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel nie przyspieszy wtedy sprawy sam, bo decyzja o terminie wykonania leży po stronie sądu i komornika, nie jego.

Jeśli nie chcesz samodzielnie liczyć terminów wezwań i pilnować klauzul przy odzyskiwaniu lokalu, sprawdź zarządzanie najmem, które pomoże przy formalnościach z najemcą (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).

Najczęstsze pytania