POLSTR zastępuje WIBOR. Rata kredytu na wynajem zmienia się po aneksie

WIBOR 1M, 3M i 6M jest wyznaczany do 31 grudnia 2036 r., a istniejąca hipoteka nie przechodzi sama na POLSTR. Wskaźnik w racie kredytu zmienia się dopiero po aneksie z bankiem.

Czy rata kredytu przejdzie z WIBOR na POLSTR sama?

Nie przejdzie. W czerwcu 2026 r. Komitet Stabilności Finansowej uznał, że nie trzeba wyznaczać ustawowego zamiennika WIBOR, a przedstawiciel Ministerstwa Finansów poinformował, że zamiennik nie zostanie wskazany rozporządzeniem. Według stanu na 7 sierpnia 2026 r. nie przyjęto też ogólnego mechanizmu ustawowej zamiany detalicznych umów z WIBOR na POLSTR.

Od 1 stycznia 2027 r. WIBOR służy wyłącznie obsłudze umów już zawartych, aż do końca jego stosowania 1 stycznia 2037 r. Bank liczy więc oprocentowanie Twojego kredytu według tej samej formuły co dotąd.

Rata rośnie albo spada wtedy, gdy rusza sam WIBOR. Innego wskaźnika bank nie podstawia bez Twojego podpisu.

Inaczej jest przy nowym finansowaniu. Po 31 grudnia 2026 r. nowe umowy oparte na WIBOR nie powinny być zawierane, więc kupując kolejne mieszkanie na kredyt, dostaniesz ofertę na innym wskaźniku albo na okresowo stałej stopie. Dwa mieszkania w portfelu mogą wtedy mieć raty liczone według dwóch różnych reguł.

POLSTR liczy się z transakcji jednodniowych

WIBOR 3M czy 6M to stopa na trzy lub sześć miesięcy, a POLSTR powstaje z transakcji overnight, czyli jednodniowych. Te dwie liczby mają inną konstrukcję. Dzisiejszej wartości POLSTR nie odejmuje się od WIBOR jak rabatu, bo różnica między nimi nie przekłada się złotówka w złotówkę na ratę.

W modelu rekomendowanym dla nowych umów konsumenckich, czyli POLSTR 1M Stopa Składana z jednomiesięcznym okresem odsetkowym, wartość wskaźnika na kolejny okres jest znana przed jego rozpoczęciem. Rata może się jednak zmieniać co miesiąc, a nie co 3 lub 6 miesięcy.

Dla właściciela mieszkania na wynajem to zmiana rytmu domowego budżetu. Przy WIBOR 3M rata trzyma się przez kwartał i łatwo ją zestawić z czynszem płaconym co miesiąc w tej samej kwocie. Przy POLSTR 1M kwota przelewu do banku drga co miesiąc, a czynsz od najemcy stoi przez cały rok umowy.

Zmiana wskaźnika w kredycie nie otwiera drogi do zmiany czynszu w trwającej umowie najmu. Stawkę podnosisz tylko według zapisów o waloryzacji, które już masz w umowie z najemcą, więc przy podpisywaniu kolejnej umowy dobrze jest taki zapis przemyśleć.

Ile wynosi rata przy 400 tys. zł kredytu?

Przyjmijmy kredyt 400 tys. zł na 25 lat, spłacany w 300 ratach równych, zaciągnięty na WIBOR 3M, który może obsługiwać umowę do 31 grudnia 2036 r. Oprocentowanie to zawsze suma wskaźnika i marży, a poniższe stawki są założeniem do rachunku.

Pół punktu procentowego w jedną albo drugą stronę to więc około 120 zł miesięcznie przy tej kwocie kredytu. W skali roku daje to blisko półtora tysiąca złotych, czyli mniej więcej połowę miesięcznego czynszu za typową kawalerkę.

Ten rachunek pokazuje, jak czytać propozycję banku. Porównujesz pełne liczby z dnia podpisania: obecny WIBOR plus marża z umowy wobec POLSTR plus marża z aneksu i plus korekta doliczona przy konwersji. Jeśli bank podniesie marżę o kilka dziesiątych punktu, rata wraca do poziomu sprzed zmiany albo go przekracza, choć sam wskaźnik jest niższy.

Przy racie przeliczanej co miesiąc skok z 2577 zł do 2701 zł pojawia się szybciej niż przy kwartalnym okresie odsetkowym. Wyższa rata trafia do Ciebie wcześniej, ale niższa też.

Aneks podpisujesz na własny wniosek

Przewodniczący Narodowej Grupy Roboczej zapowiedział, że rekomendacja dla konsumentów określi, jak kredytobiorca może złożyć wniosek o aneks zmieniający WIBOR na POLSTR. We wrześniu 2026 r. rekomendacje dobrowolnego przejścia obejmowały tylko przedsiębiorstwa, a dokument dla konsumentów był w przygotowaniu. To stan na 24 września 2026 r.

Inicjatywa należy więc do Ciebie. Gdy bank przyśle propozycję aneksu albo odpowie na Twój wniosek, sprawdź w niej cztery pozycje:

• nazwę wskaźnika i jego wariant, np. POLSTR 1M Stopa Składana;
• korektę doliczaną do wskaźnika i to, czy jest stała przez cały okres kredytu;
• marżę po zmianie wobec marży z obecnej umowy;
• okres zmiany oprocentowania, czyli jak często bank przelicza ratę.

Opłata za aneks albo wymóg dokupienia produktu dodatkowego, na przykład ubezpieczenia czy konta z wpływem, podnosi koszt mimo niższego wskaźnika. Każdą taką pozycję przelicz na złote miesięcznie i dodaj do raty, zanim porównasz warianty.

Odmowa podpisania aneksu niczego nie psuje. Umowa zostaje na WIBOR, który dla terminów 1M, 3M i 6M działa do końca 2036 r.

Co z kredytem na WIBOR 1Y lub O/N?

Te umowy mają krótszy kalendarz. WIBOR 1Y jest wyznaczany metodą algorytmiczną tylko do 21 grudnia 2026 r., a WIBOR O/N przestał być wyznaczany 1 października 2026 r.

Jeśli Twój kredyt opiera się na jednym z nich, odszukaj w umowie klauzulę o wskaźniku zastępczym i przejrzyj korespondencję z banku z ostatnich miesięcy. Od tej klauzuli zależy, według czego bank policzy odsetki po wygaśnięciu wskaźnika. Gdy proponowane warunki podnoszą ratę o kilkaset złotych miesięcznie na lata, analiza umowy przez prawnika od prawa bankowego ma sens jeszcze przed podpisem.

Ile właściciel zostawia z czynszu po racie

Przyjmijmy mieszkanie wynajmowane za 3000 zł i kredyt z rachunku wyżej, z ratą przy 6,00% około 2577 zł, przeliczaną co miesiąc w modelu POLSTR 1M. Po racie zostaje 3000 zł − 2577 zł = 423 zł. Z tej kwoty pokrywasz podatek od najmu, część opłat do wspólnoty i drobne naprawy.

Gdy oprocentowanie dojdzie do 6,50%, rata rośnie do około 2701 zł, a nadwyżka spada do 3000 zł − 2701 zł = 299 zł, przy racie, która może zmieniać się co miesiąc. Miesiąc bez najemcy oznacza wtedy całą ratę z własnych pieniędzy.

Bufor równy trzem ratom w wyższym wariancie to 3 × 2701 zł = 8103 zł. Taka kwota na osobnym koncie pozwala przejść jeden pustostan i serię podwyżek raty bez sięgania do pensji. Rentowność po zmianie przeliczysz w kalkulatorze rentowności najmu, wpisując ratę z pisma banku zamiast tej z harmonogramu sprzed lat.

Trzecią drogą jest okresowo stała stopa, którą KNF wskazuje jako model docelowy: dominuje okres 5 lat, pojawiają się też umowy 7-letnie. Przez ten czas rata nie reaguje na wskaźnik, więc pięć kolejnych rocznych umów najmu liczysz przy jednej racie.

Jeśli nadwyżka czynszu nad ratą spada poniżej kosztu jednego miesiąca pustostanu, najpierw sprawdź stawkę rynkową przy najbliższej zmianie najemcy, a dopiero potem rozważ nadpłatę kredytu albo przejście na stałą stopę.

Gdy rata kredytu zmienia się co miesiąc, regularny czynsz od najemcy trzyma Twój bufor w ryzach, dlatego sprawdź zarządzanie najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).

Najczęstsze pytania