Wynajmujesz mieszkanie z majątku osobistego? Fiskus nie podzieli przychodu
Dyrektor KIS uznał, że przychodu z najmu mieszkania z majątku osobistego nie da się podzielić między małżonków. Błędny podział po połowie kończy się zaległością podatkową u właściciela nieruchomości.
Przychód z najmu lokalu należącego do majątku osobistego jednego z małżonków rozlicza wyłącznie ten małżonek. Nie ma znaczenia, czy panuje wspólność czy rozdzielność majątkowa.
Co rozstrzygnął Dyrektor KIS
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał w nowej interpretacji, że przychód z najmu lokalu należącego do majątku osobistego jednego z małżonków stanowi wyłącznie jego źródło przychodu i nie podlega podziałowi między oboje małżonków. Organ podkreślił, że samo przeznaczanie czynszu na potrzeby rodziny nie wystarczy, aby podzielić ten przychód po połowie.
Wnioskodawca w tej sprawie rozliczał wcześniej cały przychód samodzielnie, a potem złożył korekty deklaracji PIT-28 za lata 2023, 2024 i 2025, próbując podzielić go po połowie z żoną. Dyrektor KIS uznał taką korektę za nieprawidłową. Mechanizm wspólnego oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie składników objętych wspólnością majątkową, a nie majątku osobistego. Kodeks rodzinny i opiekuńczy mówi, że dochody z majątku osobistego każdego z małżonków wchodzą do majątku wspólnego, ale ten przepis nie przekłada się na sposób opodatkowania PIT.
Nie chcesz zajmować się tym sam?
Bingo przejmuje obowiązki właściciela: najemca, umowy, płatności, naprawy i panel właściciela. Stała opłata, bez prowizji od czynszu.
Zobacz, jak to działaDlaczego podział po połowie działa przy współwłasności, a przy majątku osobistym nie
Przy najmie mieszkania z majątku osobistego to wyłącznie jego właściciel rozlicza cały przychód z najmu. Nie ma przy tym znaczenia, czy między małżonkami panuje wspólność czy rozdzielność majątkowa.
Dwa różne reżimy, ta sama liczba w przykładzie
Przyjmijmy mieszkanie będące współwłasnością małżonków, z którego roczny przychód z najmu wynosi 5000 zł na osobę. Bez oświadczenia o wspólnym rozliczeniu każdy z małżonków wykazuje własny udział w przychodzie jako swoją podstawę opodatkowania i płaci od niego 425 zł ryczałtu, czyli 8,5%. Taki podział jest zgodny z prawem, bo dotyczy majątku wspólnego, do którego oboje mają udział. Przy majątku osobistym ten schemat nie działa: cały przychód z najmu lokalu żony czy męża trafia do jednej osoby, a drugi małżonek nie ma podstawy, by wykazać choćby złotówkę tego przychodu jako swój.
Gdzie realnie boli różnica w stawce
Różnica w złotówkach rośnie, gdy przychód roczny zbliża się do progu 100 000 zł, po którym stawka ryczałtu rośnie z 8,5% do 12,5%. Od 1 lipca 2023 r. ten próg liczy się odrębnie dla każdego z małżonków wynajmujących majątek wspólny, więc podział na dwa udziały potrafi utrzymać oboje poniżej progu. Przy majątku osobistym taki podział nie działa, bo cały przychód wraca do jednej osoby, a próg liczy się wyłącznie od jej przychodu.
Co właściciel sam ustali przed korektą PIT-28
Właściciel mieszkania sam sprawdza w akcie notarialnym lub umowie darowizny zapis o nabyciu nieruchomości, bo od tego zapisu zależy, czy lokal pozostał majątkiem osobistym, czy wszedł do majątku wspólnego. Ustala też, jak przez ostatnie lata wykazywał przychód z najmu: w całości czy po połowie z małżonkiem, bo od tego zależy, czy w ogóle potrzebuje korekty.
Korektę deklaracji PIT-28 za poprzednie lata podatkowe można złożyć w dowolnym momencie, aż do przedawnienia zobowiązania podatkowego, niezależnie od terminu 30 kwietnia obowiązującego dla zeznania rocznego. Właściciel, który błędnie podzieli przychód z najmu majątku osobistego po połowie z małżonkiem zamiast wykazać go w całości, zaniża swój podatek i naraża się na zaległość z odsetkami za zwłokę, a drugi małżonek płaci podatek od przychodu, który do niego nie należy. Korekta obejmująca kilka lat wstecz, jak w sprawie dotyczącej lat 2023 do 2025, zwraca uwagę organu i może skutkować weryfikacją całości rozliczeń najmu w rodzinie.
Kiedy warto złożyć własny wniosek o interpretację
Interpretacja indywidualna wiąże wyłącznie wnioskodawcę, który o nią wystąpił. Mieszanie majątku wspólnego z osobistym w jednym gospodarstwie domowym to sytuacja, w której cudza sprawa niewiele mówi o własnym rozliczeniu, choćby stan faktyczny wyglądał podobnie.
Właściciele mający jednocześnie mieszkanie wspólne i mieszkanie z majątku osobistego liczą limity osobno. Przychód z majątku wspólnego, objęty oświadczeniem o opodatkowaniu przez jednego z małżonków, korzysta z łącznego limitu 200 000 zł dla niższej stawki. Przychód z majątku osobistego liczy się do odrębnego limitu 100 000 zł, właściwego tylko dla jego właściciela, a tego limitu nie podnosi żadne oświadczenie, bo mechanizm wspólnego rozliczenia go nie obejmuje. Właściciel, który chce mieć pewność co do własnego rozliczenia przy takiej mieszanej sytuacji, powinien wystąpić o interpretację na swoje nazwisko, nie opierać się na sprawie sąsiada czy znajomego.
Jeśli nie masz pewności, który składnik majątku rozliczasz jako swój, a który wspólny, zarządzanie najmem pomoże uporządkować dokumentację pod rozliczenia (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).
Najczęstsze pytania
Czy przychód z najmu mieszkania odziedziczonego przez jednego z małżonków można dzielić na dwa PIT-28?
Nie. Mieszkanie odziedziczone wchodzi do majątku osobistego spadkobiercy, więc przychód z jego najmu rozlicza wyłącznie ta osoba, zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora KIS dotyczącym majątku osobistego.
Czy rozdzielność majątkowa coś zmienia w rozliczaniu najmu majątku osobistego?
Nie zmienia nic, organy podatkowe stosują tę samą zasadę niezależnie od tego, czy między małżonkami jest wspólność czy rozdzielność majątkowa.
Czy można podzielić limit 100 000 zł z żoną lub mężem, gdy mieszkanie jest majątkiem osobistym?
Nie. Ten limit przypisany jest wyłącznie właścicielowi majątku osobistego i nie łączy się go z limitem drugiego małżonka ani z limitem 200 000 zł obowiązującym przy majątku wspólnym.
Do kiedy można złożyć korektę PIT-28, jeśli wcześniej błędnie dzielono przychód z majątku osobistego?
Korektę można złożyć w dowolnym momencie, aż do przedawnienia zobowiązania podatkowego, niezależnie od terminu 30 kwietnia obowiązującego dla zeznania rocznego, co potwierdza sprawa z korektami za lata 2023 do 2025.
