Mieszkań na wynajem jest najwięcej od pięciu lat. Kiedy sprzedaż ma sens

Właściciel liczy dziś, czy czynsz z najmu wciąż przebija lokatę, skoro ofert najmu jest najwięcej od pięciu lat. Sprzedaż opłaca się tam, gdzie rentowność netto najmu zbliża się do oprocentowania lokaty po podatku Belki, a mieszkanie generuje wysokie koszty utrzymania.

Czy rekordowa podaż ofert już zjada rentowność najmu

We wrześniu 2026 r. liczba ofert najmu w Polsce osiągnęła poziom niewidziany od sierpnia 2021 r., czyli najwyższy od pięciu lat. Miesiąc do miesiąca ofert przybyło o 4 proc., a rok do roku o 9 proc. W samym trzecim kwartale podaż w 17 analizowanych miastach była większa o 33,8 proc. niż w drugim kwartale i o 24,4 proc. większa niż rok wcześniej.

Mediana ofertowych stawek najmu we wrześniu wyniosła 55,4 zł za mkw., o 1,5 proc. mniej niż w sierpniu, choć w ujęciu rocznym stawki były wyższe o 2,3 proc. W Warszawie mediana czynszu spadła o 4 proc. rok do roku, do 4,3 tys. zł miesięcznie.

Właściciel, który liczy na szybkie podniesienie stawki po wygaśnięciu umowy, przy takiej konkurencji ofert tego nie zrobi bez utraty najemcy.

Przy jakiej rentowności lokata zaczyna wygrywać z najmem

Modelowa rentowność mieszkania 50 mkw. wyniosła we wrześniu 2026 r. przeciętnie 5,9 proc. brutto i 4,8 proc. netto, licząc po medianach cen sprzedaży i stawek najmu w 17 miastach. Średnia rentowność netto spadła o 0,10 pkt proc. w ujęciu miesięcznym, a w skali roku pozostała praktycznie bez zmian. Różnice między miastami są duże: w Sosnowcu netto to 5,59 proc., w Krakowie tylko 4,07 proc., a w Gdańsku 4,16 proc.

Stopa referencyjna NBP wynosi od 5 marca 2026 r. 3,75 proc., po obniżce z 4,00 proc., i utrzymuje się na tym poziomie w październiku. Odsetki od lokaty bankowej pomniejsza 19-proc. podatek Belki, więc realne oprocentowanie lokaty spada poniżej tej stopy referencyjnej: przy 3,75 proc. brutto lokata daje niecałe 3,04 proc. netto. Właściciel mieszkania w Krakowie czy Gdańsku, gdzie rentowność netto spada w okolice czterech procent, ma więc niewielki margines nad lokatą.

Mieszkanie 45 mkw. w Krakowie z czynszem 3000 zł miesięcznie, czyli 36 tys. zł rocznie, pokazuje to dobrze. Przy rentowności netto 4,07 proc. jeden miesiąc pustostanu obniża roczny przychód do 33 tys. zł, a rentowność netto schodzi wtedy do około 3,7-3,8 proc. To wciąż powyżej realnego wyniku z lokaty liczonego po podatku Belki, czyli niecałych 3,04 proc. Przy tym samym metrażu w Sosnowcu, gdzie rentowność netto sięga 5,59 proc., jeden miesiąc przestoju tym bardziej nie sprowadza wyniku poniżej poziomu lokaty.

Jakie mieszkanie traci najwięcej przy obecnej podaży

Sprzedaży szukają głównie właściciele mieszkań w starym budownictwie, bez windy i balkonu, ze starym wyposażeniem, w mniej poszukiwanych lokalizacjach, których koszty utrzymania mocno obciążają budżet. To właśnie w tej grupie rentowność spada najszybciej, bo przy rekordowej podaży ofert najemcy wybierają lokale z windą i balkonem, a starsze mieszkania dłużej stoją puste.

Przy sprzedaży liczy się też moment zakupu. Sprzedaż mieszkania nabytego więcej niż 5 lat temu, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia, jest zwolniona z podatku dochodowego. Przy sprzedaży wcześniejszej dochód jest opodatkowany stawką 19 proc. Właściciel uniknie tego podatku, jeśli w ciągu 3 lat przeznaczy środki na własne cele mieszkaniowe w ramach ulgi mieszkaniowej. Decyzja o sprzedaży mieszkania kupionego cztery lata temu musi uwzględniać ten podatek, bo zmienia on realny zysk z transakcji mocniej niż kilka punktów procentowych różnicy w rentowności najmu.

Trzy liczby do sprawdzenia przed decyzją o sprzedaży

Właściciel sam sprawdzi w godzinę trzy rzeczy: aktualną stawkę czynszu w swojej okolicy na portalach z ogłoszeniami, cenę transakcyjną podobnych mieszkań i datę nabycia lokalu z aktu notarialnego. Od tej ostatniej liczy się pięcioletni okres zwolnienia z podatku dochodowego. Przychód z najmu prywatnego rozlicza się obowiązkowo ryczałtem: 8,5 proc. do progu 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5 proc. od nadwyżki ponad ten próg, więc ten podatek też policzy samodzielnie, bez księgowego.

Rachunek dla sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia jest trudniejszy, gdy środki mają iść na kolejny zakup w ramach ulgi mieszkaniowej. Termin 3 lat na wydanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe trzeba dopilnować z doradcą podatkowym, bo błąd kosztuje całe zwolnienie z 19-proc. podatku. Kolejna decyzja RPP w sprawie stóp procentowych zapadnie 3 listopada 2026 r. i zmieni punkt odniesienia dla oprocentowania lokat, więc rachunek z tego tekstu warto powtórzyć po tej dacie na aktualnych stawkach czynszu.

Jeśli zamiast szukać kupca wolisz utrzymać najem i ograniczyć czas pustostanu, sprawdź zarządzanie najmem, gdzie dostępna jest stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu.

Najczęstsze pytania