Uciążliwy lokator nie reaguje na upomnienia. Oto ścieżki właściciela

Właściciel wypowiada najem uciążliwemu lokatorowi z miesięcznym terminem na koniec miesiąca, ale dopiero gdy wcześniejsze pisemne upomnienie nie przyniosło skutku. Bez takiego upomnienia wypowiedzenie jest bezskuteczne.

Kiedy wystarczy samo wypowiedzenie, a kiedy trzeba pozwać

Podstawą jest art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. 2023 poz. 725), który pozwala właścicielowi wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator mimo pisemnego upomnienia nadal zachowuje się sprzecznie z umową lub zaniedbuje obowiązki, doprowadzając do powstania szkód. Wypowiedzenie musi być na piśmie i wskazywać przyczynę, bo inaczej jest nieważne. Ten sam przepis obejmuje też uciążliwość wobec sąsiadów z innych lokali w budynku, więc do zerwania umowy wystarczy wcześniejsze upomnienie, a nie od razu pozew.

Pozew o rozwiązanie stosunku i nakazanie opróżnienia lokalu właściciel wytacza dopiero wtedy, gdy przyczyna nie mieści się w tym katalogu, a strony nie dogadały się co do warunków zakończenia najmu. Przy zaległościach czynszowych sięgających co najmniej trzech pełnych okresów płatności obowiązuje odrębna procedura z dodatkowym miesięcznym terminem na zapłatę. Jeżeli to inny lokator albo właściciel sąsiedniego mieszkania w tym samym budynku cierpi z powodu rażącego naruszania porządku domowego, może samodzielnie wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie opróżnienia lokalu, nawet bez udziału właściciela. Przy współlokatorach tego samego mieszkania analogiczne powództwo o eksmisję przysługuje temu, kogo rażąco naganne postępowanie drugiej strony pozbawia możliwości wspólnego zamieszkiwania.

Co właściciel sam przygotuje, zanim wyśle upomnienie

Pismo z upomnieniem ma sens dowodowy tylko wtedy, gdy wskazuje datę, opisuje konkretne incydenty z datami i godzinami, a nie ogólnikowe „zachowuje się uciążliwie”, oraz podaje, czego właściciel oczekuje. Dołączone kopie zgłoszeń na policję lub do straży miejskiej, pisemne skargi sąsiadów czy korespondencja z zarządcą budynku wzmacniają taki dokument w oczach sądu. Pismo trzeba doręczyć w sposób, który da się udowodnić, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo osobiście za pokwitowaniem.

Jeśli lokator odmawia odbioru, właściciel zachowuje kopertę z adnotacją poczty o awizowaniu, bo to jedyny dowód, że próba doręczenia w ogóle miała miejsce. Dopiero gdy mimo takiego upomnienia zachowanie się powtarza, wypowiedzenie z miesięcznym terminem staje się skuteczne. Gdy uciążliwość trwała miesiącami, a dowodów z pierwszych incydentów nie ma, właściciel zaczyna gromadzić dokumentację od teraz: każde kolejne zdarzenie zgłasza na policję lub do zarządcy i prosi sąsiadów o pisemne oświadczenia z datą i opisem zdarzenia.

Ile zapłacisz i ile poczekasz na eksmisję

Gdy lokator mimo wypowiedzenia nie oddaje kluczy, kolejny krok to pozew o eksmisję z opłatą sądową w stałej wysokości 200 zł. Samo postępowanie do wyroku w pierwszej instancji trwa, licząc dane dla Warszawy, od 6 do 18 miesięcy, a wcześniejszy etap przygotowawczy, czyli upomnienie i miesięczny termin wypowiedzenia, zajmuje zwykle od 2 do 3 miesięcy. Od wyroku stronie przysługuje dwutygodniowy termin na apelację, który opóźnia uprawomocnienie. Przy zwykłej, nieokazjonalnej umowie realny czas od wypowiedzenia do faktycznego opróżnienia lokalu szacuje się na 2 do 4 lat, podczas gdy przy najmie okazjonalnym cały proces zamyka się zwykle w 2-3 miesiącach.

Wypowiedzenie wysłane jesienią trafia w okres ochronny: komornik nie wykona eksmisji między 1 listopada a 31 marca. Upomnienie wysłane we wrześniu ma więc szansę zamknąć sprawę wypowiedzeniem jeszcze przed tą datą, zanim ewentualny spór sądowy przeciągnie się przez całą zimę. Gdy w grę wchodzi agresja wobec domowników, a nie tylko uciążliwość wobec sąsiadów, dostępny jest szybszy tryb: Policja lub Żandarmeria Wojskowa może wydać sprawcy przemocy domowej nakaz natychmiastowego opuszczenia lokalu i zakaz zbliżania się, początkowo na 14 dni, z możliwością przedłużenia przez sąd. To rozwiązanie działa niezależnie od cywilnej procedury wypowiedzenia najmu i daje natychmiastową ochronę fizyczną, zanim zapadnie jakikolwiek wyrok.

Co właściciel załatwi sam, a kiedy potrzebny jest sąd i komornik

Upomnienie, jego treść, dokumentację i doręczenie właściciel przygotowuje samodzielnie, bez pomocy prawnika, podobnie jak samo wypowiedzenie na piśmie z podaną przyczyną. Jeśli lokator po wypowiedzeniu dobrowolnie oddaje klucze, sprawa kończy się na tym etapie bez udziału sądu.

Gdy lokator zostaje mimo wypowiedzenia, dalszy krok to wyłącznie pozew o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie opróżnienia lokalu, bo eksmisja jest wykonalna wyłącznie na podstawie prawomocnego wyroku realizowanego przez komornika. Zmiana zamków, odcięcie prądu czy wody albo wyniesienie rzeczy lokatora bez wyroku jest niezgodne z prawem i naraża właściciela na odpowiedzialność, niezależnie od tego, jak bardzo uciążliwe było zachowanie najemcy. Sąd może przyznać lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, co wstrzymuje wykonanie wyroku do czasu wskazania lokalu przez gminę, nieraz na wiele miesięcy.

Jeśli nie chcesz samodzielnie liczyć terminów upomnień i pilnować dowodów w sprawie uciążliwego lokatora, sprawdź zarządzanie najmem, gdzie dostępna jest stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu.

Najczęstsze pytania