Zarządca wypowie umowę w każdym czasie. Sprawdź ten zapis uważnie

Właściciel podpisuje umowę o zarządzanie najmem, zakładając spokój na lata. Dokument zwykle opiera się na przepisach o zleceniu, więc każda ze stron wypowie go w każdym czasie, bez okresu wypowiedzenia.

Czy umowa o zarządzanie najmem ma w ogóle przepisy

Umowa o zarządzanie najmem nie ma własnej ustawy. W praktyce funkcjonuje jako umowa o świadczenie usług, do której stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o zleceniu, w tym zasady wypowiedzenia pozwalające każdej ze stron zakończyć współpracę w każdym czasie, jeśli dokument nie zawiera własnego zapisu o wypowiedzeniu. Właściciel wchodzi więc w relację bez gotowego wzorca: to, czego umowa nie reguluje wprost, rozstrzygają ogólne przepisy o zleceniu.

Zawód zarządcy nieruchomości został całkowicie zderegulowany 1 stycznia 2014 r. Od tej daty nie obowiązują wobec niego żadne wymogi licencyjne. Działalność w tej branży zarejestruje dziś każdy, bez wymaganego wykształcenia czy doświadczenia. Zniknął też obowiązek posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, który istniał do 2014 r. Weryfikacja, z kim właściciel w ogóle podpisuje umowę, leży wyłącznie po jego stronie. Warto zapytać o polisę OC i poprosić o jej numer, zanim padnie podpis.

Ile zapłacisz zarządcy i gdzie chowa się dodatkowy koszt

Wynagrodzenie firmy zarządzającej najmem jest zwykle ustalane jako procent od przychodu z najmu, a jego wysokość zależy od zakresu usług i indywidualnych negocjacji z właścicielem. Sam procent niewiele mówi, jeśli umowa nie precyzuje, co się w nim mieści: znalezienie najemcy, obsługa napraw, kontakt z administracją budynku czy prowizja od wykonawców mogą być wliczone w stawkę albo rozliczane osobno.

Dokument powinien jasno wskazywać, kto, właściciel czy zarządca, podejmuje decyzje w sprawach napraw, szkód, reklamacji i kontaktów z administracją budynku. Bez takiego zapisu trudno ustalić później, kto zgodził się na dany wydatek i dlaczego na koncie właściciela zabrakło pieniędzy. Przyjmijmy próg kwotowy: decyzje do 500 zł zarządca podejmuje sam, a powyżej tej sumy dzwoni do właściciela i czeka na zgodę.

Przy modelu zarządzania, w odróżnieniu od najmu firmie na własne ryzyko, to właściciel ponosi ryzyko spadku czynszów, pustostanów oraz kosztów awarii i napraw. Zarządca pobiera wynagrodzenie niezależnie od tego, czy mieszkanie stoi puste przez miesiąc, więc warto sprawdzić, czy umowa daje mu jakikolwiek bodziec do szybkiego znalezienia najemcy.

Jak wygląda wypowiedzenie krok po kroku

Jeśli umowa opiera się na przepisach o zleceniu i nie zawiera własnego zapisu o okresie wypowiedzenia, właściciel może ją zakończyć w każdym czasie, nawet bez zachowania terminu. Zarządca ma dokładnie to samo prawo: może wypowiedzieć umowę w każdym czasie, ale gdy umowa jest odpłatna i zrobi to bez ważnego powodu, odpowiada wobec właściciela za wyrządzoną szkodę.

Przyjmijmy mieszkanie 45 m² z czynszem 3200 zł miesięcznie, oddane w zarządzanie na pół roku przed sezonem grzewczym. Jeśli zarządca zrezygnuje bez ważnego powodu w połowie okresu i właściciel poniesie koszt miesiąca bez obsługi, czyli ryzyko pustostanu albo zaległej płatności od najemcy, może domagać się wyrównania tej szkody na podstawie tego samego przepisu.

Zapis w umowie, który z góry zabraniałby właścicielowi wypowiedzenia z ważnych powodów, jest nieważny z mocy prawa, więc taka klauzula zarządcy go nie wiąże. Jeśli trafisz w dokumencie na zdanie w stylu „umowa nie podlega wypowiedzeniu przed upływem 12 miesięcy niezależnie od okoliczności”, ten fragment nie ma znaczenia prawnego w części dotyczącej ważnych powodów.

Co zrobić, gdy zarządca zalega z przekazaniem czynszu

Najtrudniejsza sytuacja to ta, w której zarządca przestaje odpowiadać na wiadomości, a pieniądze od najemcy nie trafiają na konto właściciela. Pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie do rozliczenia z terminem na zapłatę, drugim, w razie braku reakcji, pozew o zapłatę w postępowaniu upominawczym.

Jeśli zarządca w imieniu właściciela pobrał od najemcy kaucję, kwota nie mogła przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy najmu. Przy rozliczeniu tej kaucji po zakończeniu najmu zwracana kwota musi być co najmniej równa pierwotnie pobranej, nawet jeśli wzór waloryzacji dałby wynik niższy. Jeśli zarządca trzyma kaucję na własnym koncie i odmawia jej zwrotu najemcy, właściciel odpowiada wobec najemcy niezależnie od tego sporu, bo to on jest stroną umowy najmu.

Który zapis w umowie kosztuje właściciela najwięcej

Badanie z 2019 r. pokazało, że blisko jedna trzecia Polaków czyta umowy jedynie powierzchownie, a 13% zapoznaje się z nimi dopiero po podpisaniu. Przy umowie o zarządzanie najmem ten nawyk kosztuje konkretnie, bo trzy zapisy wracają najczęściej jako źródło sporu.

Pierwszy to klauzula zrzeczenia się prawa do wypowiedzenia z ważnych powodów, która i tak nie wiąże właściciela, ale bywa wpisywana po to, by zniechęcić go do rezygnacji. Drugi to ogólnikowy opis wynagrodzenia bez wykazu usług wliczonych w stawkę, przez co dodatkowe opłaty pojawiają się dopiero na fakturze. Trzeci to brak zapisu, kto decyduje o naprawach i szkodach, przez co zarządca zleca kosztowną naprawę bez zgody właściciela i potem rozlicza ją z czynszu.

Ile trwa odzyskanie pieniędzy od nierzetelnego zarządcy

Wypowiedzenie umowy opartej na przepisach o zleceniu działa od razu, w dniu złożenia oświadczenia, bo przepis nie wymaga zachowania żadnego terminu. Inaczej wygląda odzyskanie zaległych pieniędzy: wezwanie do zapłaty daje zarządcy zwykle kilka do kilkunastu dni na reakcję, a dopiero brak odpowiedzi otwiera drogę do pozwu o zapłatę.

Sama rozprawa w postępowaniu upominawczym, przy braku sprzeciwu drugiej strony, kończy się nakazem zapłaty stosunkowo szybko. Jeśli zarządca złoży sprzeciw i sprawa trafi na zwykłą drogę procesową, postępowanie wydłuża się o kolejne miesiące, a właściciel przez cały ten czas sam obsługuje najem albo szuka nowego zarządcy.

Co właściciel sprawdzi sam, zanim podpisze umowę z zarządcą

Przed podpisem właściciel w nieco ponad godzinę przejdzie samodzielnie przez kilka zapisów, bez pomocy prawnika. Sprawdza, czy umowa podaje okres wypowiedzenia, a jeśli tak, to jaki, i pamięta, że klauzula zabraniająca mu wypowiedzenia z ważnych powodów jest nieważna z mocy prawa, więc nie musi się nią przejmować. Sprawdza też, czy stawka procentowa obejmuje znalezienie najemcy, naprawy i kontakty z administracją, czy te usługi są płatne osobno.

Kaucja pobierana od najemcy w imieniu właściciela nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy najmu, a to też warto zweryfikować w umowie z zarządcą, zanim ten zacznie obsługiwać wpłaty. Do prawnika albo notariusza warto iść dopiero przy sporze o kwotę wyższą niż kilka miesięcy czynszu albo przy umowie obejmującej od razu kilka mieszkań, nie przy pierwszym czytaniu dokumentu.

Jeśli szukasz jasnego podziału obowiązków i stałej stawki bez prowizji od czynszu, sprawdź zarządzanie najmem, gdzie dostępna jest stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu.