Zarządca czy samodzielny wynajem. Próg opłacalności da się policzyć

Prowizja za zarządzanie pojedynczym mieszkaniem wynosi zwykle 8-15% czynszu brutto, a przy kilku lokalach spada do 5-10%. Opłata zwraca się wtedy, gdy koszt pustostanu, zaległości albo czasu właściciela przewyższa tę stawkę liczoną w złotych.

Od czego naprawdę zależy ta decyzja

Pytanie "zarządca czy samemu" nie ma jednej odpowiedzi, bo prowizja i ryzyko rosną w różnym tempie. Za zarządzanie jednym mieszkaniem firmy biorą zwykle 8-15% miesięcznego czynszu brutto. Przy kilku lokalach albo całym budynku stawka procentowa spada do 5-10%, bo koszty obsługi rozkładają się na większą liczbę jednostek.

Ta stawka to tylko punkt wyjścia do rachunku. Dopiero zestawienie jej z kosztem własnego czasu, pustostanu i ryzyka zaległości pokazuje, czy opłata się zwraca, czy jest zbędnym wydatkiem.

Jak policzyć koszt pustostanu i zaległości

Przyjmijmy mieszkanie z czynszem 3000 zł miesięcznie. Miesiąc bez najemcy to utrata całego czynszu za ten miesiąc, bo w czasie pustostanu nikt go nie płaci, a opłaty do spółdzielni i inne stałe koszty obciążają właściciela niezależnie od tego, czy w lokalu ktoś mieszka. Samo szukanie najemcy pochłania dodatkowo czas: przygotowanie ogłoszenia, odpowiadanie na telefony, prezentacje, weryfikacja kandydata, podpisanie umowy i protokołu zdawczo-odbiorczego rozkładają się zwykle na kilka wieczorów w ciągu dwóch, trzech tygodni.

Zaległość czynszowa działa podobnie, tylko wolniej i dłużej. Samo postępowanie sądowe o eksmisję w I instancji trwa zwykle 6-18 miesięcy, a opłata od pozwu to 200 zł. Przy zwykłej umowie najmu cały proces od wypowiedzenia do opróżnienia lokalu ciągnie się realnie 2-4 lata, przy najmie okazjonalnym skraca się do 2-3 miesięcy. Dla przyjętego czynszu 3000 zł rok takiego sporu to 3000 zł × 12 miesięcy = 36 000 zł utraconego czynszu, zanim sprawa w ogóle trafi do komornika.

Co się dzieje, gdy najemca przestaje płacić

Komornik nie wykona eksmisji między 1 listopada a 31 marca, co wydłuża sprawy zaczęte jesienią o kolejne miesiące. Wypowiedzenie umowy jest ważne tylko z przyczyn wymienionych w zamkniętym katalogu art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, inna podstawa czyni je nieważnym z mocy prawa.

Błędnie sformułowane wypowiedzenie cofa cały proces do punktu zerowego, bo trzeba je wysłać od nowa z prawidłową podstawą. Dla właściciela, który sam prowadzi najem, oznacza to kolejne miesiące oczekiwania na wyrok, zanim w ogóle ruszy postępowanie komornicze.

Od ilu mieszkań opłata za zarządcę zaczyna się zwracać

Próg opłacalności zależy od liczby mieszkań, odległości właściciela od nich i tego, jak często lokal zmienia najemcę. Jedno mieszkanie w tym samym mieście co właściciel, z rzadką rotacją najemców, generuje niewielki koszt czasu, który trudno przebić prowizją 8-15%.

Przy dwóch i więcej mieszkaniach, zwłaszcza w różnych miastach, koszt dojazdów i powtarzania tych samych czynności zaczyna przewyższać prowizję liczoną od łącznego czynszu, zwłaszcza że stawka procentowa przy większej liczbie lokali spada do 5-10%. Właściciel mieszkający za granicą albo w innym mieście niż jego lokal traci przy samodzielnej obsłudze więcej niż wynosi opłata za zarządzanie, bo nie jest w stanie szybko zareagować na usterkę ani odebrać mieszkania od najemcy tego samego dnia.

Co właściciel załatwi sam, a co wymaga zarządcy albo prawnika

Właściciel jednego mieszkania sam przygotuje ogłoszenie, przeprowadzi prezentację, podpisze umowę najmu i spisze protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami. Sam też pilnuje terminu zgłoszenia najmu okazjonalnego: ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, licząc do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla jego miejsca zamieszkania. Sam ustala kaucję w granicach prawa: do 12-krotności czynszu przy zwykłej umowie, do 6-krotności przy najmie okazjonalnym.

Spór o zaległy czynsz, wypowiedzenie z przyczyn z art. 11 ustawy i samo postępowanie o eksmisję to już sprawa dla prawnika albo zarządcy z doświadczeniem w takich procedurach, bo błąd w podstawie wypowiedzenia unieważnia je z mocy prawa. Rozliczenie ryczałtu od najmu, 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki, właściciel policzy sam w PIT-28, ale przy kilku mieszkaniach i różnych terminach płatności czynszu łatwiej to zlecić.

Kiedy samodzielny wynajem nadal ma sens

Jedno mieszkanie, właściciel mieszkający w tym samym mieście i dysponujący kilkoma godzinami wolnego czasu w miesiącu, to sytuacja, w której prowizja za zarządzanie nie ma się czym zwrócić. Koszt pustostanu i ryzyko zaległości da się tu kontrolować samemu: szybka reakcja na telefon od najemcy, prezentacja mieszkania bez czekania na termin zarządcy, podpisanie umowy tego samego dnia.

Jeśli ogłoszenie stoi dłużej niż trzy, cztery tygodnie bez telefonu albo pojawia się druga zaległość w czynszu w ciągu roku, to sygnał, żeby przeliczyć, ile naprawdę kosztuje własny czas, zanim kolejny miesiąc pustostanu zje więcej, niż wyniosłaby opłata za zarządzanie.

Jeśli liczysz, czy opłata za zarządcę zwróci się przy twoim portfelu mieszkań, sprawdź zarządzanie najmem, gdzie dostępna jest stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu.

Najczęstsze pytania