+48 513 222 111 Zostań klientem
Poradnik właściciela

Jak sprzedać mieszkanie krok po kroku

Od dokumentów po akt notarialny. Sprzedaż rozstrzyga się w pierwszych dwóch tygodniach publikacji — potem oferta traci świeżość i zaczyna się negocjowanie w dół.

Umów bezpłatną rozmowę o cenie sprzedaży Najpierw przeczytaj poradnik
0 złza spotkanie i wstępną wycenę
2 tygodniew których rozstrzyga się cena
kompletdokumentów po naszej stronie

Wycenimy i sprzedamy Twoje mieszkanie

Zaczynamy od bezpłatnego spotkania w mieszkaniu i realnej wyceny. Bez zobowiązań.

Wolisz wynająć, nie sprzedać? Zgłoś mieszkanie do zarządzania.

Dzwonimy raz, żeby ustalić szczegóły. Nie wysyłamy spamu.

Ten formularz jest dla właścicieli mieszkań. Nie zbieramy przez niego zgłoszeń od osób szukających lokum — wolne mieszkania znajdziesz w bazie ofert.

Zobacz mieszkania na wynajem →

Masz pytanie o konkretną ofertę? Zadzwoń: +48 513 222 111.

Siedem kroków sprzedaży

Kolejność jest tu ważniejsza niż przy wynajmie: oferta wystawiona przed skompletowaniem dokumentów potrafi utknąć na tygodnie.

1. Skompletuj dokumenty Numer księgi wieczystej, podstawa nabycia (akt notarialny, postanowienie o nabyciu spadku, umowa darowizny), zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości, zaświadczenie o braku zameldowanych osób, świadectwo charakterystyki energetycznej. Kupujący z kredytem poprosi o wszystko po kolei, a bank o kilka rzeczy więcej.
2. Ustal cenę na transakcjach, nie na ofertach Ceny ofertowe na portalach są zwykle wyższe od tego, za ile mieszkania faktycznie się sprzedają. Punktem odniesienia są ceny transakcyjne z aktów notarialnych dla podobnych lokali w okolicy.
3. Przygotuj mieszkanie do prezentacji Depersonalizacja i drobne naprawy. Nie chodzi o remont — chodzi o to, żeby kupujący widział swoje mieszkanie, a nie cudze. Kapiący kran i zacinające się drzwi są w jego głowie mnożone przez skalę całego lokalu.
4. Wystaw ofertę z kompletem informacji Metraż, piętro, winda, rok budowy, stan instalacji, wysokość czynszu administracyjnego, forma własności (odrębna czy spółdzielcze własnościowe), obciążenia w księdze wieczystej. Braki w tych danych odsiewają najpoważniejszych kupujących, bo to oni czytają najuważniej.
5. Prowadź prezentacje i negocjacje Pierwsze dwa tygodnie generują najwięcej realnych zapytań — oferta jest świeża i wyświetla się osobom, które obserwują rynek na bieżąco. Po miesiącu bez ruchu wraca głównie jedno pytanie: „ile Pan opuści”.
6. Umowa przedwstępna Ustala cenę, termin i zadatek. Przy kupującym z kredytem zawiera warunek uzyskania finansowania i termin, w którym bank ma wydać decyzję. To moment, w którym warto mieć kogoś, kto czytał już takie umowy — zapisy o zadatku i o terminie potrafią kosztować realne pieniądze.
7. Akt notarialny i rozliczenie Notariusz, wydanie lokalu, protokół z odczytami liczników i przepisanie mediów. Do tego podatek: sprzedaż przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku nabycia oznacza opodatkowanie dochodu ze zbycia, z możliwością ulgi mieszkaniowej przy wydatkowaniu środków na własne cele mieszkaniowe. Szczegóły potwierdź u księgowego — zależą od Twojej sytuacji.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem albo z kredytem

  1. Mieszkanie z najemcą da się sprzedać, ale kupujący dzielą się wtedy na dwie grupy: inwestorów, dla których czynny najem jest zaletą, i osoby kupujące dla siebie, dla których jest przeszkodą nie do przejścia. Druga grupa jest większa i płaci więcej. Jeśli umowa najmu ma określony termin, cena zwykle uwzględnia tę niedogodność.

  2. Kredyt hipoteczny na sprzedawanym mieszkaniu nie blokuje transakcji — spłata następuje z ceny sprzedaży, a bank wydaje zaświadczenie o kwocie do spłaty i zgodę na wykreślenie hipoteki. Trzeba to poprawnie wpisać w umowę przedwstępną i w akt, i mieć zaświadczenie w terminie.

  3. Mieszkanie do remontu sprzedaje się szybciej z jasnym komunikatem niż z próbą ukrycia stanu. Kupujący szukający lokalu do remontu istnieją, mają gotówkę i przeglądają oferty właśnie pod tym kątem — a zdjęcia udające, że jest lepiej niż jest, tracą ich na etapie prezentacji.

Umów bezpłatną rozmowę o cenie sprzedaży

Sesja zdjęciowa — 0 zł, w cenie usługi

Twoje mieszkanie jest lepsze, niż wygląda na zdjęciach

To ta sama kuchnia. Ten sam dzień, ten sam remont, ten sam metraż. Nie ustawialiśmy mebli ani nie retuszowaliśmy ścian — zmieniło się światło, kadr i pion. Tyle wystarczy, żeby ogłoszenie przestało wyglądać na ogłoszenie z przypadku.

Kuchnia po sesji zdjęciowej Bingo — szerokie ujęcie w naturalnym świetle
Po sesji — nasz fotograf
Ta sama kuchnia na zdjęciu zrobionym telefonem przez właściciela
Zdjęcie z telefonu
  • Lepsza cena Mieszkanie, które dobrze wygląda, nie musi bronić się ceną. Pierwsze wrażenie prowadzi negocjacje za Ciebie.
  • Szybsza sprzedaż Kupujący nie ogląda Twojego mieszkania. Ogląda kilkanaście miniatur obok siebie i w parę sekund wybiera trzy, które doda do obserwowanych.
  • Wyróżnienie na rynku W jednym mieście wisi naraz kilka tysięcy ofert, a większość z nich ma zdjęcia z telefonu. To jest przewaga, za którą u nas nie dopłacasz.

Sesja wchodzi w pakiet od pierwszego dnia — nie jest dodatkiem, za który wystawiamy osobną fakturę. Zaczynamy ją zwykle następnego dnia po przejęciu mieszkania, a opłatę pobieramy dopiero wtedy, gdy dojdzie do transakcji.

Chcę taką sesję dla swojego mieszkania

Najczęstsze pytania

Jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika?
Da się i sporo osób tak robi. Musisz sam skompletować dokumenty, ustalić cenę na podstawie cen transakcyjnych, wystawić ofertę, prowadzić prezentacje i negocjacje oraz przygotować umowę przedwstępną. Największe ryzyko nie leży w ogłoszeniu, tylko w umowie przedwstępnej i w warunkach zadatku — jeśli robisz to samodzielnie, to jest miejsce, na które warto wydać pieniądze u prawnika.
Ile trwa sprzedaż mieszkania?
Od wystawienia do aktu notarialnego zwykle od jednego do trzech miesięcy przy realnej cenie, przy czym sam kupujący z kredytem potrzebuje kilku tygodni na decyzję banku. Oferta wyceniona powyżej rynku potrafi stać pół roku i skończyć się ceną niższą niż realna od początku.
Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?
Trzeba jasno pokazać stan prawny: rodzaj umowy najmu, termin jej zakończenia i wysokość czynszu. Przy najmie okazjonalnym z określonym terminem sytuacja jest przewidywalna i kupujący-inwestor traktuje to jako atut. Przy umowie bezterminowej krąg kupujących zawęża się wyraźnie, co widać w cenie.
Czy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania?
Jeśli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia, dochód ze zbycia podlega opodatkowaniu, przy czym można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe. Po upływie tego okresu podatku nie ma. Terminy i warunki ulgi potwierdź u księgowego albo na stronach KAS — to zbyt zależne od sytuacji, żeby przesądzać na landingu.
Ile kosztuje sprzedaż mieszkania z wami?
Zaczynamy od bezpłatnego spotkania w mieszkaniu i od tego, ile realnie da się za nie dostać. Warunki współpracy ustalamy na tym spotkaniu, zanim cokolwiek podpiszesz — i dopiero potem przygotowujemy pełną wycenę, zdjęcia i ofertę.