Fundacja rodzinna a ulga na najem mieszkań. Rząd wraca z nowym projektem po wecie prezydenta

Projekt ograniczający zwolnienie CIT fundacji rodzinnej do najmu długoterminowego mieszkań nie wszedł w życie, bo prezydent zawetował go w grudniu 2025 r. Resort finansów przygotowuje nowy projekt w tej sprawie, a dziś wciąż obowiązują dotychczasowe zasady opodatkowania.

Co dziś daje fundacja rodzinna właścicielowi mieszkań

Dochody fundacji rodzinnej z najmu i dzierżawy nieruchomości korzystają z szerokiego zwolnienia z CIT. Podatek pojawia się dopiero przy wypłacie świadczeń fundatorowi albo beneficjentom i wynosi 15% CIT. Mieszkania można więc wynajmować latami bez bieżącego obciążenia podatkowego, dopóki fundacja nie wypłaca zysków, tylko reinwestuje czynsz w kolejne lokale albo remonty.

Dla właściciela kilku czy kilkunastu mieszkań, który dziś rozlicza najem prywatny ryczałtem, różnica jest odczuwalna: w fundacji nie płaci od razu podatku dochodowego od czynszu, dopóki pieniądze zostają w strukturze. To wciąż stan obowiązujący, nie zapowiedź.

Co próbował zmienić rządowy projekt z 2025 roku

Projekt nowelizacji ustawy o CIT zakładał, że zwolnienie obejmie wyłącznie najem, w którym fundacja rodzinna wynajmuje nieruchomości osobom fizycznym na ich własne potrzeby mieszkaniowe, w ramach najmu długoterminowego. Najem krótkoterminowy oraz najem o charakterze komercyjnym, w tym usługi zakwaterowania, aparthotele i condohotele, miały zostać wprost wyłączone ze zwolnienia.

Projekt przewidywał też exit tax: przeniesienie aktywów fundacji za granicę albo zmiana rezydencji podatkowej miały rodzić obowiązek podatkowy nawet bez faktycznej sprzedaży majątku. Żaden z tych mechanizmów nie wszedł w życie, bo prezydent zawetował ten projekt w grudniu 2025 r.

Dlaczego weto nie zamyka sprawy

Weto nie oznacza, że temat zniknął z agendy resortu finansów. Nad nowym projektem zmian w opodatkowaniu fundacji rodzinnej pracuje się dalej, a jego ostateczny kształt, w tym stawkę podatku dla najmu, który miałby stracić zwolnienie, poznamy dopiero po publikacji tekstu w Sejmie.

Wcześniejsze doniesienia branżowe różniły się co do tej stawki: jedno źródło podawało 19% CIT dla najmu lokali przeznaczonych do całodobowego zakwaterowania, inne 15% CIT dla wszelkich form najmu innych niż długoterminowy mieszkaniowy. Obie liczby dotyczyły projektu, który już nie obowiązuje, więc nie da się dziś wskazać, która stawka trafi do nowej wersji przepisów.

Co to oznacza dla portfela mieszkań dziś

Dla właściciela, który rozważa przeniesienie mieszkań do fundacji rodzinnej, oznacza to w praktyce jedno: obowiązują wciąż dotychczasowe zasady, czyli szerokie zwolnienie z CIT dla dochodów z najmu i dzierżawy, bez rozróżnienia na najem długoterminowy i krótkoterminowy. Zasadę, że zwolnienie obejmuje też formy zbliżone do najmu krótkoterminowego, akceptowały dotąd sądy administracyjne.

To nie znaczy, że decyzja o przeniesieniu kilku czy kilkunastu mieszkań do fundacji jest dziś bezpieczna na lata. Nowy projekt resortu finansów może wrócić do tych samych ograniczeń, które zawetował prezydent, i objąć nimi także mieszkania wniesione wcześniej. Zanim właściciel podejmie taką decyzję, warto skonsultować ją z doradcą podatkowym, który śledzi etap prac nad nowym projektem, a nie opierać jej na projekcie, który już nie obowiązuje.

Co właściciel sprawdzi sam, a co wymaga doradcy podatkowego

Właściciel portfela mieszkań sam zestawi, ile lokali wynajmuje długoterminowo osobom fizycznym na ich potrzeby mieszkaniowe, a ile w trybie najmu krótkoterminowego czy komercyjnego. To proste zestawienie umów i przychodów z czynszu da się zrobić samodzielnie w kilka godzin.

Tego, czy konkretna struktura najmu obroni się wobec nowego projektu, zanim ten trafi do Sejmu, właściciel sam nie oceni. Założenie fundacji rodzinnej i wniesienie do niej nieruchomości wymaga notariusza, a ocena skutków podatkowych nowego projektu, gdy ten się pojawi, doradcy podatkowego, nie samodzielnej lektury zapowiedzi medialnych.

Zanim ustalisz, które umowy w portfelu kwalifikują się jako najem długoterminowy, warto mieć uporządkowane dokumenty i rozliczenia, co ułatwia zarządzanie najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).

Najczęstsze pytania