Deweloperzy zapowiadają mieszkania pod PRS. Właściciele na razie bezpieczni

Najem instytucjonalny, czyli PRS, to wciąż około 1,5% całego rynku najmu w Polsce, a prywatny właściciel wynajmujący jedno mieszkanie działa w innym reżimie prawnym niż deweloper budujący pod PRS.

Ile PRS naprawdę zabiera z rynku najmu

Na koniec pierwszego kwartału 2025 r. w Polsce działało 24,4 tys. mieszkań w najmie instytucjonalnym, a kolejne 9,4 tys. było w budowie. Cały rynek najmu w Polsce szacuje się na 1,5-1,7 mln lokali, więc istniejący zasób PRS to ułamek rzędu 1,5%. W największych miastach udział PRS w zasobie mieszkaniowym jest podobnie marginalny: 1,2% we Wrocławiu, 0,9% w Warszawie, po 0,8% w Poznaniu i Krakowie.

W Trójmieście, gdzie deweloperzy zapowiadają kolejną inwestycję pod najem instytucjonalny, działa obecnie około 1,3 tys. mieszkań PRS, mniej niż w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu czy Łodzi. Za to w budowie i planach Trójmiasto ma 4,7 tys. lokali, co daje mu drugie miejsce w kraju zaraz po Warszawie z 9,6 tys. Jedna zapowiedź na kilkaset lokali nie zmienia obrazu lokalnego rynku z dnia na dzień, bo od ogłoszenia projektu do wprowadzenia mieszkań do oferty mija zwykle kilka lat budowy i komercjalizacji.

Prognozy sprzed lat się nie sprawdziły

Raport z 2022 r. zakładał, że do 2026 r. w Polsce powstanie ponad 54 tys. mieszkań PRS. Zasób na początek 2025 r. wynosił 24,4 tys. czyli mniej niż połowa tamtej zapowiedzi. Raport z 2024 r. mówił z kolei o wzroście rynku najmu instytucjonalnego niemal 2,5-krotnie w ciągu trzech lat. Kolejna zapowiedź dużej inwestycji sama w sobie nie dowodzi, że podaż PRS faktycznie przyspiesza w tempie, jakie branża wcześniej obiecywała.

Czynsz w PRS nie odbiega mocno od rynku

Z danych za 2024 r. wynika, że czynsze w mieszkaniach PRS z jedną lub dwiema sypialniami były przeciętnie o około 1% wyższe niż na okolicznym rynku najmu. Różnica tej wielkości pokazuje, że oba segmenty wyceniają mieszkania podobnie, a nie że PRS podbija stawki w okolicy.

Dlaczego PRS to inny produkt niż twoja oferta

Najem instytucjonalny lokalu wymaga prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, więc dotyczy dewelopera albo funduszu, nie osoby fizycznej wynajmującej pojedyncze mieszkanie prywatnie. Prywatny właściciel korzysta z innych form umowy, choćby najmu okazjonalnego, które rządzą się odrębnymi zasadami.

W najmie instytucjonalnym kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu, a po opróżnieniu lokalu podlega zwrotowi w ciągu miesiąca. Porównywanie warunków oferty dewelopera z własną umową ma sens dopiero wtedy, gdy wiadomo, do której formy najmu prywatna oferta faktycznie należy, bo limity i terminy w każdej z nich są inne.

Co to oznacza dla właściciela mieszkania na wynajem

Właściciel sam sprawdzi, ile mieszkań PRS działa i powstaje w jego mieście: te liczby są publiczne i aktualizowane co kwartał. Jeśli żadna inwestycja PRS nie jest w budowie w okolicy jego mieszkania, temat w praktyce go nie dotyczy w najbliższych latach, bo między ogłoszeniem projektu a wejściem lokali na rynek najmu mija kilka lat.

Tego, czego właściciel nie rozstrzygnie sam, to zmiana strategii czynszowej pod wpływem samej zapowiedzi konkurencji. Skala zjawiska w całym kraju i w miastach z listy serwisu pozostaje marginalna, a historia pokazuje, że zapowiadane wolumeny PRS realizują się wolniej, niż sugerowały wcześniejsze prognozy. Dopiero gdy w okolicy konkretnego mieszkania faktycznie otwiera się budynek PRS z gotową ofertą najmu, warto porównać stawki i warunki z własną ofertą, nie wcześniej. Jeśli ktoś ma wątpliwość, czy jego lokalna sytuacja kwalifikuje się jako forma najmu instytucjonalnego czy okazjonalnego, to pytanie do doradcy podatkowego albo prawnika, nie do kalkulatora.

Zestawienie lokalnych danych o PRS z kondycją własnej oferty ułatwia osoba, która na bieżąco pilnuje rynku najmu, zobacz zarządzanie najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).

Najczęstsze pytania