Rynkowa oferta czeka 40 dni, nasza 30. Wygrywa własna baza najemców

Ogłoszenie o najem wisiało wiosną 2025 roku czterdzieści dni, zanim znikło z portalu. Nasze oferty prowadzone od lutego 2026 mają decyzję najemcy po trzydziestu dniach, a co czwarta pierwszego oglądającego w ciągu doby od publikacji.

Ile ofert stoi dziś obok twojej

We wrześniu 2026 na dziesięciu monitorowanych portalach w 34 miastach wisiało 157,5 tys. aktywnych ofert najmu, z czego 38,3 tys. w samej Warszawie. W koszyku siedemnastu największych miast liczonym bez duplikatów podaż sięgnęła w czerwcu 66,7 tys. ofert, o 26,7% więcej niż rok wcześniej i o połowę więcej niż jesienią 2021.

Twoje ogłoszenie nie leży na półce samo. Leży obok kilku tysięcy innych w tym samym mieście, w tym samym przedziale metrażu, w cenie różniącej się o dwie stówki.

Ta półka wymienia się niemal w całości co miesiąc. W sierpniu 2026 na rynek weszło 61,5 tys. nowych unikalnych ofert, a zniknęło z niego 55,5 tys., przy bazie 85,5 tys. dostępnych mieszkań. W Warszawie stosunek nowych ogłoszeń do stanu na koniec miesiąca sięgał wiosną 2026 około 75%, więc oferta sprzed czterech tygodni jest dla najemcy praktycznie niewidoczna.

Cztery lata wzrostu czynszów i podaży

Rynek najmu przeszedł od 2022 roku trzy różne fazy. Wiosną 2022, po napływie uchodźców, stawki skoczyły o 23% w skali roku, a szczyt dynamiki wypadł w lutym 2023 przy 24% wzrostu. Rok 2024 przyniósł zastój, w którym czynsze stały w miejscu przy rosnącej liczbie ogłoszeń.

Od 2025 rośnie już głównie podaż. Warszawskie stawki dobiły we wrześniu 2025 do 80 zł za metr i tam się zatrzymały. W styczniu 2026 przeciętne mieszkanie na wynajem w Polsce kosztowało 3 618 zł, w marcu 3 500 zł, a przez cały rok czynsze w siedemnastu miastach urosły o 3%, czyli mniej więcej tyle co inflacja. W jednym z dużych miast spadły o 1,3%.

Dla właściciela wynika z tego jedno. Podwyżka czynszu przestała być dźwignią, bo rynek jej nie przyjmuje, a rentowność najmu wynosi dziś 5,9% brutto i 4,8% netto. Do poprawienia zostaje liczba miesięcy, w których mieszkanie stoi puste.

Portalowe ogłoszenie wisiało wiosną czterdzieści dni

Wiosną 2025 mediana długości życia ogłoszenia o najem wynosiła 40 dni. Mieszkanie wystawione w lutym czekało prawie sześć tygodni, zanim ogłoszenie znikło z listy. Na przełomie 2023 i 2024 ten sam wskaźnik pokazywał 25 dni i już wtedy nazywano go najwyższym od czasu pandemii.

Trzy do sześciu tygodni to nie jest czarny scenariusz, tylko realny przedział dla przeciętnej oferty wystawionej bez zaplecza. Przy medianie czynszu 2 600 zł miesiąc pustostanu kosztuje 2 600 zł, których nikt nie odzyska, plus czynsz administracyjny biegnący niezależnie od tego, czy ktoś tam mieszka.

Nasza mediana to trzydzieści dni

Od lutego 2026 prowadzimy 95 ofert najmu na własnej platformie ogłoszeniowej i zapisujemy każdy krok procesu: dzień publikacji ogłoszenia, każdą umówioną wizytę i moment decyzji najemcy. Wszystkie poniższe mediany liczymy od dnia publikacji.

Mediana od publikacji do deklaracji najemcy, że bierze mieszkanie, wynosi 30 dni. Po tygodniu taką deklarację ma 21% ofert, po dwóch tygodniach 34%, po trzech 45%, po miesiącu połowa. Górne 25% rozkładu przekracza dwa miesiące i tam siedzą mieszkania z ceną powyżej rynku albo z wadą, której zdjęcia nie pokazują.

Do decyzji potrzeba mediany pięciu prezentacji. Przy 13% mieszkań najemca mówi „bierzemy” już na pierwszym pokazie, 29% domyka się do trzech wizyt. Odbyło się 869 prezentacji, z czego 584 na mieszkaniach wchodzących do tych obliczeń, średnio dziewięć na jedno.

Co czwarta oferta ma oglądającego w pierwszej dobie

Tu widać różnicę, której portal nie odtworzy. Mediana czasu od publikacji do pierwszej prezentacji wynosi 7 dni, ale rozkład jest bardzo nierówny. Co czwarta oferta ma umówionego oglądającego w ciągu doby, 34% w trzy dni, połowa w tydzień. Nie robi tego wyszukiwarka portalu, tylko powiadomienie do najemców, którzy już u nas szukają.

Najszybsze najmy idą tym samym torem. Przy 11% ofert najemca deklaruje chęć wynajęcia w ciągu doby od publikacji, przy 21% w tydzień. To są mieszkania, które trafiły do konkretnych osób z bazy, zanim ogłoszenie zdążyło zebrać pierwsze wyświetlenia z wyszukiwarki.

Skala rośnie z miesiąca na miesiąc. W marcu 2026 odbyliśmy 71 prezentacji, w czerwcu 94, w sierpniu 207. Baza najemców rośnie szybciej niż liczba ofert i to ona przesuwa medianę w dół.

Skąd biorą się wejścia

Na karty ofert weszło 113 251 razy 99 880 unikalnych osób. Wejścia bezpośrednie dały 112,9 tys. odsłon, kampanie w serwisie społecznościowym 51,2 tys., wpisy organiczne w tym samym serwisie 28,3 tys., płatna wyszukiwarka 6,9 tys., mikroblog 4,9 tys., serwis zdjęciowy 3,9 tys., a komunikatory 1,8 tys. Pojedyncze mieszkanie zbiera medianę 699 wejść, a najlepsze zebrało 6 085.

Ruchu nie robi jeden kanał. To samo mieszkanie pokazujemy równolegle własnej bazie adresatów i byłym najemcom, którzy szukają ponownie, w kampaniach płatnych i wpisach organicznych w serwisach społecznościowych, w wyszukiwarkach, w sieciach reklamowych i w reklamie przy asystentach AI, na fizycznych ogłoszeniach w budynkach, w popularnych portalach ogłoszeniowych, przez sieć współpracujących pośredników, a na koniec wracamy z nim do osób, które oglądały wcześniej wynajęte już lokale o zbliżonych parametrach. Dochodzą do tego najemcy, którzy przychodzą do naszej bazy sami, z polecenia albo po wcześniejszej współpracy.

Kanały pracują razem, nie po kolei. Kampania płatna, wpis organiczny, powiadomienie do bazy najemców i telefon z centrali trafiają w tę samą ofertę w ciągu kilku dni od publikacji. Baza newsletterowa liczy 1 051 adresów i dostała 79 wysyłek z konkretnymi mieszkaniami do 3 350 odbiorców. Portal daje jedno miejsce z wyszukiwarką i takiego zestawu nie odtworzy.

Telefon pozostaje najkrótszą drogą. Na 1 041 kliknięć w kontakt 815 dotyczyło numeru telefonu, a przez centralę przechodzi od 1,2 do 3 tys. rozmów miesięcznie. Część wizyt najemcy umawiają od razu podczas rozmowy z naszymi asystentami, a 467 terminów zarezerwowali sami w kalendarzu.

Zasięg własnych kanałów przebija największy portal dwukrotnie

Badanie oglądalności polskiego internetu za maj 2026 podaje 29,7 mln internautów w kraju. Serwis społecznościowy, w którym prowadzimy kampanie i grupy, ma 17,3 mln realnych użytkowników miesięcznie w przeglądarce i 21,9 mln w aplikacji. Wyszukiwarka, w której kupujemy ruch na oferty, dociera do 27,4 mln osób, czyli 92,1% internautów.

Największy portal ogłoszeniowy ma w tym samym badaniu 8,7 mln realnych użytkowników miesięcznie, a grupa serwisów nieruchomościowych ponad 6 mln. Kanały, w których pokazujemy mieszkanie, mają więc dwa do trzech razy szerszą publiczność niż miejsce, do którego właściciel wysyła ogłoszenie i czeka.

Sam zasięg niczego jednak nie załatwia. Portal z ośmioma milionami użytkowników rozdziela ich na dziesiątki tysięcy ofert naraz, a my ten sam adres pokazujemy wąskiej grupie dobranej po dzielnicy, budżecie, metrażu i terminie wprowadzki. Wizyty umówione przez naszą stronę kończą się decyzją o najmie w 24,6%, wobec 15,1% dla wizyt z ogłoszeń portalowych, a udział kanałów własnych w źródłach pierwszego kontaktu wzrósł z 30% w kwietniu do 43% w sierpniu.

Kiedy obniżka czynszu niczego nie zmieni

Jeśli mieszkanie wisi trzeci miesiąc, policz najpierw, ile prezentacji faktycznie się odbyło, zanim ruszysz cenę. Przy pięciu odbytych wizytach i braku decyzji problem siedzi w mieszkaniu albo w stawce. Przy zerowej lub jednej wizycie problem siedzi w dotarciu, a obniżka o dwieście złotych niczego nie zmieni, bo tej oferty nadal nikt nie widzi.

Twoja oferta też czeka na najem od miesięcy? Zobacz, jak prowadzimy wynajem w Bingo.

Najczęstsze pytania