Wynajmujesz mieszkanie po wakacjach? Ofert przybyło, a czynsze stoją

Za dwa pokoje startuj z widełek swojego miasta: 3 400–4 800 zł w Warszawie, 2 300–3 100 zł w Poznaniu. Ofert najmu było w sierpniu 85,5 tys., a mediana w stolicy zsunęła się do 4,3 tys. zł.

Ogłoszeń przybyło, najmocniej w Gdańsku

Rynek wszedł we wrzesień z ofertą blisko tegorocznego szczytu. Według „Rzeczpospolitej” z 9 września liczba unikatowych ogłoszeń najmu urosła w sierpniu z ok. 79,5 tys. do 85,5 tys.. Napływ był szybszy od odpływu: 61,5 tys. nowych wpisów, o 12 proc. więcej niż w lipcu, przy 55,5 tys. ofert, które z rynku zeszły.

Gdańsk urósł w miesiąc z 3,4 tys. do 4,2 tys. mieszkań, czyli o 24 proc.. Rocznie najwięcej ogłoszeń dołożył Kraków, o 29 proc. Wrocław o 15 proc. Warszawa o 5 proc..

Nad Motławą i w Krakowie twoje ogłoszenie oglądane jest więc obok znacznie dłuższej listy niż przed rokiem. W stolicy i w Poznaniu tło konkurencyjne jest podobne do zeszłorocznego, co daje więcej swobody przy pierwszej cenie.

Stawki ofertowe drgnęły w dół, Kraków w drugą stronę

W sierpniu mediana czynszu z ogłoszeń zsunęła się w Warszawie do 4,3 tys. zł z 4,4 tys. zł, w Łodzi do 2,1 tys. zł, a w Katowicach przeszła pod 2 tys. zł. Kraków zachował się inaczej niż resztę stawki: tam mediana podniosła się z 3 tys. do 3,1 tys. zł.

W ujęciu rocznym najgłębszy spadek ma Gdańsk, 9 proc. potem Łódź o niemal 6 proc. Katowice o ponad 5 proc. i Warszawa o ponad 4 proc.. Kto ostatnią umowę w Trójmieście podpisywał jesienią 2025 i chce powtórzyć tę samą kwotę, wystawia ofertę powyżej rynku.

Szeroki obraz jest płaski. W drugim kwartale 2026 średnie czynsze w siedmiu największych miastach urosły o 1 proc. rok do roku, czyli wolniej od inflacji. Wszystkie te kwoty pochodzą z ogłoszeń i zwykle nie obejmują czynszu do wspólnoty ani zaliczek na media, więc podpisana umowa bywa niższa.

Ile za dwa pokoje w twoim mieście

Mediana miejska miesza kawalerki z lokalami czteropokojowymi i do wyceny jednego mieszkania jest zbyt tępa. Dla dwóch pokoi wynosi około 3,8 tys. zł w Warszawie, 2,6 tys. zł w Poznaniu oraz około 2 tys. zł w Łodzi i Katowicach. W Krakowie sam przeskok z kawalerki na dwa pokoje to około 600 zł miesięcznie więcej.

Widełki, które prowadzimy na stronach miejskich, aktualne na 15 września: Warszawa 3 400–4 800 zł, Trójmiasto 2 600–3 900 zł, Kraków 2 800–3 800 zł, Poznań 2 300–3 100 zł, Wrocław 2 600–3 400 zł. To rozpiętość, nie średnia z podpisanych umów. Dolny koniec bierze mieszkanie bez remontu, dalej od uczelni i od metra; górny lokal odświeżony, umeblowany, z miejscem postojowym. Start ustaw w środku przedziału i podnoś tylko wtedy, gdy masz to czym pokazać na zdjęciach. Rachunek ułatwi kalkulator czynszu najmu.

W Trójmieście dołóż poprawkę na rynek: przy rocznym spadku mediany o 9 proc. górna część widełek jest realna wyłącznie dla mieszkań po remoncie i z dobrym dojazdem.

Cisza w telefonie nie zawsze znaczy za wysoka cena

Mediana czasu szukania lokatora wyniosła w sierpniu 13 dni, a ponad jedna piąta mieszkań zmieniła najemcę bez ani jednego dnia przestoju. Ogłoszenie, które od tygodnia nie generuje telefonów, rzadko jest drogie o pięćdziesiąt złotych. Ono nie wchodzi do wyników, w których najemca porównuje kilkanaście podobnych lokali.

W pierwszym tygodniu zmieniaj zdjęcia, kolejność kadrów i opis, a nie cenę. Jeśli po dwóch tygodniach nadal nie ma zapytań, zejdź do najbliższego okrągłego progu filtra cenowego poniżej swojej stawki, bo najemcy szukają widełkami, nie kwotami co do złotówki. Gdy zapytania są, ale po oględzinach nikt nie wraca, cena jest dobra, a problem leży w stanie lokalu albo w warunkach umowy.

Co właściciel zrobi sam przy ustalaniu wrześniowej stawki

Wrzesień daje więcej ruchu niż zwykle: wygasających umów jest w tym miesiącu o około 70 proc. więcej niż rok temu przy całych mieszkaniach i o połowę więcej przy pokojach. To okno zamyka się razem z początkiem roku akademickiego.

Samodzielnie, w godzinę, zrobisz trzy rzeczy: sprawdzisz widełki dla swojego metrażu, policzysz koszt miesiąca bez najemcy i napiszesz w ogłoszeniu wprost, czy podana kwota zawiera czynsz do wspólnoty i zaliczki na media. Bez tej ostatniej informacji twoja oferta przegra z pozornie tańszą. Do tego dochodzi tempo: odpowiadanie na zapytania tego samego dnia i oględziny umawiane blokami.

Oddaj dalej to, co obciążone ryzykiem. Podwyżkę czynszu obecnemu najemcy w najmie zwykłym poprzedza wypowiedzenie wysokości czynszu, a tryb i terminy sprawdź w tekście ustawy o ochronie praw lokatorów albo u prawnika, zamiast wysyłać pismo z pamięci. Najem okazjonalny, spór o kaucję i korektę PIT też lepiej prowadzić z kimś, kto robi to zawodowo. Podatek policz przed obniżką: małżonkowie, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, przechodzą na ryczałt 12,5 proc. dopiero po 200 000 zł przychodu, stan prawny na 15.09.2026. Przy dwóch mieszkaniach i przychodzie blisko tego progu rozmowa z doradcą podatkowym zwraca się szybciej niż własne szacunki.

Jeśli po zmianie zdjęć i jednej korekcie ceny telefon dalej milczy, przestań ruszać stawkę i obejrzyj ogłoszenia z sąsiednich klatek: bywa, że trzy podobne mieszkania w okolicy mają już wyremontowaną łazienkę, a twoje nie.

Wrześniowe okno trwa niewiele ponad cztery tygodnie, więc jeśli chcesz w tym czasie mieć gotową ofertę i umówione oględziny, sprawdź zarządzanie najmem dla właścicieli (stała opłata miesięczna od 229 zł (Wrocław: kawalerka 259 zł, 2–3 pokoje 319 zł, 4–5 pokoi 349 zł; Warszawa: kawalerka 299 zł, 2–3 pokoje 349 zł, 4–5 pokoi 399 zł; Kraków: kawalerka 229 zł, 2–3 pokoje 299 zł, 4–5 pokoi 349 zł; Poznań: kawalerka 229 zł, 2–3 pokoje 279 zł, 4–5 pokoi 329 zł; Trójmiasto: kawalerka 229 zł, 2–3 pokoje 279 zł, 4–5 pokoi 329 zł), bez prowizji od czynszu).

Najczęstsze pytania