Wynajmujący płaci za naprawę grzejnika, najemca za odpowietrzenie

Najemca zgłasza zimny kaloryfer, a ty nie wiesz, czyja to sprawa. Odpowietrzenie to drobny nakład najemcy, naprawa zaworu i grzejnika w lokalu należy do ciebie, a awarię pionu lub węzła zgłasza się administracji.

Ciepło w mieszkaniu zapewnia wynajmujący

Podstawę daje art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego: wynajmujący utrzymuje mieszkanie w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas najmu. Paragraf 2 tego samego artykułu obciąża najemcę drobnymi nakładami połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Zimny grzejnik prawie zawsze da się przypisać do jednego z tych dwóch paragrafów.

Ustawa o ochronie praw lokatorów rysuje tę granicę dokładniej. Art. 6a ust. 1 każe wynajmującemu zapewnić sprawne działanie instalacji, które dają najemcy ciepło, a art. 6a ust. 3 wymienia wprost naprawy i wymianę wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami. Najemcy art. 6b ust. 2 zostawia przy urządzeniach grzewczych malowanie.

Najemca sam odpowietrza grzejnik

Grzejnik, który bulgocze i grzeje tylko u dołu, ma w sobie powietrze. Odpowietrzenie i codzienna obsługa głowicy termostatycznej mieszczą się w drobnych nakładach ze zwykłego używania, więc robi je najemca. Odpowietrznik odkręca się według instrukcji administracji, z naczyniem i ścierką pod kluczykiem. Leci z niego gorąca woda pod ciśnieniem. Parzy dłonie i potrafi zalać podłogę. Plomb i podzielników ciepła na grzejniku najemca nie dotyka, bo od nich zależy rozliczenie ciepła za cały lokal.

Właściciel naprawia zawór i grzejnik

Zablokowana wkładka zaworu albo cieknący grzejnik w lokalu to naprawa instalacji c.o. z grzejnikami, czyli twoja. Najemca nie rozkręca jej na własną rękę. W bloku samowolna wymiana grzejnika albo zaworu podpionowego potrafi rozregulować instalację całego budynku, a spuszczona woda zalewa sąsiadów z dołu. Przy piecu gazowym lub etażowym w mieszkaniu pracuje wyłącznie serwisant z uprawnieniami, bo nieumiejętna naprawa grozi zatruciem tlenkiem węgla. Czujnik CO przy takim piecu to rozsądny wydatek właściciela.

Awarię pionu przyjmuje administracja

Instalacja c.o. w bloku zaczyna się przy zaworze odcinającym od węzła cieplnego lub przyłącza i kończy na grzejnikach, a jej awarie zgłasza się administracji, która ma własne ekipy remontowe. Zimne grzejniki u kilku sąsiadów naraz wskazują na pion albo węzeł. Przy takiej awarii najemca dzwoni na numer awaryjny administracji i tego samego dnia daje znać tobie. Dalsze ustalenia ze spółdzielnią lub wspólnotą prowadzisz ty, bo najemca nie jest ich stroną. W spółdzielni przed zapłatą za grzejnik z własnej kieszeni zajrzyj do statutu i regulaminu napraw.

Przy najmie okazjonalnym art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów nie mają zastosowania, więc podział napraw wynika z Kodeksu cywilnego i z umowy. Granica między drobnym nakładem a naprawą stoi wtedy tam, gdzie ją zapiszesz. Do umowy wpisz postanowienia, które:

• przypisują najemcy odpowietrzanie grzejników i obsługę głowic termostatycznych,
• wskazują adres e-mail albo numer, pod który najemca zgłasza każdą inną usterkę,
• opisują stan grzejników i zaworów w dniu wydania mieszkania.

Gotowy szkielet takich zapisów jest we wzorze umowy najmu.

Zwłoka z naprawą kosztuje właściciela czynsz

Najemca ma obowiązek zawiadomić cię niezwłocznie, gdy okaże się potrzebna naprawa, która cię obciąża. Od tej chwili czas płynie na twoją niekorzyść. Za okres, w którym grzejnik nie działa, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu.

Dłuższa zwłoka otwiera mu dwie kolejne drogi. Może wyznaczyć ci odpowiedni termin na naprawę i po jego bezskutecznym upływie zlecić konieczną naprawę na twój koszt. Gdy wada uniemożliwia używanie lokalu, a ty mimo zawiadomienia nie usuniesz jej w odpowiednim czasie, może też wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Nowego lokatora szukasz wtedy w środku sezonu grzewczego.

Wychłodzone mieszkanie szkodzi także samym ścianom. Na zimnym narożniku przy oknie zbiera się wilgoć, potem wychodzi pleśń, a spór o nią wraca przy kaucji. Jak się przed nim zabezpieczyć, opisuje tekst o wilgoci w wynajmowanym mieszkaniu.

Właściciel, który mieszka daleko, wygrywa tu szybkością odpowiedzi. Zapytaj najemcę, czy grzejnik jest ciepły u dołu i czy u sąsiadów grzeje. Ciepły dół przy zimnej górze wskazuje na powietrze, zimny cały pion to sprawa administracji, a zimny pojedynczy grzejnik przy działających pozostałych to zwykle zawór. Mail wysłany tego samego dnia z terminem wizyty hydraulika jest potem dowodem, że nie zwlekałeś.

Czy najemca może odjąć fakturę hydraulika od czynszu?

Może wtedy, gdy wcześniej wyznaczył ci odpowiedni termin na naprawę, a ten minął bez skutku. Przepis nie wymaga do tego pisma, więc termin podany w rozmowie telefonicznej też się liczy. Mail albo SMS z datą łatwo potem pokazać, rozmowę trudno. Najemca, który zamówił hydraulika bez wyznaczenia terminu i odjął fakturę od przelewu, naraża się na spór o zaległy czynsz.

Przyjmijmy kawalerkę w bloku z wielkiej płyty, czynsz 2400 zł i jeden grzejnik z zablokowanym zaworem. Najemca zgłasza usterkę mailem 5 listopada i daje właścicielowi pięć dni. Właściciel mieszka na drugim końcu Polski i odkłada przyjazd. 11 listopada przychodzi hydraulik zamówiony przez najemcę, a jego faktura obciąża właściciela. Za dni bez ciepła najemca żąda też niższego czynszu. Jeśli strony uznają, że zimny jedyny grzejnik odbiera kawalerce połowę przydatności, obniżka za sześć dni wynosi 2400 zł : 30 × 6 × 50% = 240 zł. Hydraulik wysłany przez właściciela 6 listopada zamknąłby sprawę naprawą, którą i tak musiał opłacić, i obniżką za jeden dzień.

Kłótnia o liczbę stopni w pokoju niewiele daje. Rozporządzenie o warunkach technicznych z 12 kwietnia 2002 r. w § 134 wymaga, by regulatory przy grzejnikach pozwalały zejść poniżej temperatury obliczeniowej, najniżej do 16°C w pomieszczeniach liczonych na 20°C i więcej. Ministerstwo w odpowiedzi na interpelację wyjaśniło, że te temperatury przyjmuje się do obliczeń szczytowej mocy instalacji. Między wami liczy się więc to, czy grzejnik działa, a pokażą to zdjęcia, pomiary termometrem z datą i godziną, mail ze zgłoszeniem i protokół administracji z wizyty.

Gdy dowodów z pierwszych dni już nie ma, sięgasz po dokumenty z początku najmu. Najemca, który wiedział o wadzie przy zawarciu umowy, nie może z jej powodu ani żądać obniżenia czynszu, ani wypowiedzieć najmu bez terminów. Opis grzejników i zaworów w protokole zdawczo-odbiorczym pokazuje, co było sprawne w dniu wydania kluczy. Jeśli sporna kwota przekracza miesięczny czynsz, pismo przedsądowe przygotuj z prawnikiem.

Kiedy najemca wyprowadzi się w trakcie sporu, terminy liczysz od oddania kluczy. Jego roszczenie o zwrot kosztu zastępczej naprawy przedawnia się z upływem roku od zwrotu mieszkania, i w tym samym roku musisz zgłosić własne roszczenie o szkody w lokalu.

Jeśli mieszkasz daleko od wynajmowanego lokalu, odbiór zgłoszeń o usterkach, rozmowy z administracją i wizytę hydraulika na miejscu przejmie zarządzanie najmem w bingo.pl, kosztujące od 10% miesięcznego czynszu*.