Zaczyna się sezon grzewczy? Tak zabezpieczysz się przed sporem o pleśń

Wilgotność względna powyżej 65% wyraźnie zwiększa ryzyko rozwoju pleśni, a jej pierwsze oznaki mogą pojawić się już po 24-48 godzinach. Właściciel, który nie sprawdził wentylacji przed zimą, ryzykuje, że to on zapłaci za szkodę, nie najemca.

Kto odpowiada za pleśń, zanim się pojawi

Wynajmujący ma ustawowy obowiązek zapewnić sprawne działanie instalacji budynku, w tym wentylacji, i naprawiać budynek niezależnie od przyczyny uszkodzenia, chyba że szkodę zawinił najemca. To rozstrzyga większość sporów o pleśń, zanim do nich dojdzie: jeśli przyczyną jest niedrożny kanał wentylacyjny albo mostek termiczny w ścianie, odpowiedzialność leży po stronie właściciela, nie lokatora.

Najemca ma obowiązek osobny: utrzymać mieszkanie w stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, wietrzyć, reagować na zalanie i zgłaszać usterki obciążające wynajmującego. To rozróżnienie jest pierwszym pytaniem przy każdym sporze o kaucję.

Przewód wentylacyjny też ma termin przeglądu

Przewody wentylacyjne i kominowe w budynku podlegają okresowej kontroli technicznej nie rzadziej niż raz w roku, a wykonuje ją właściciel lub zarządca, zlecając osobie z uprawnieniami kominiarskimi. Brak protokołu z ostatnich dwunastu miesięcy w sporze o pleśń obraca się przeciwko właścicielowi: to on musi tłumaczyć, dlaczego wentylacja nie działała, zamiast dowodzić winy najemcy.

Kopia protokołu, przekazana najemcy razem z kluczami, odbiera mu argument, że o stanie wentylacji nic nie wiedział. Egzemplarz warto trzymać razem z umową, nie osobno w dokumentacji budynku.

Jak rozmawiać z najemcą o wietrzeniu, żeby zadziałało

Pięciominutowe otwarcie okna na oścież cztery razy dziennie wymienia powietrze skuteczniej niż uchylone okno zostawione na cały dzień, które tylko wychładza mieszkanie. Zasadę tę przekazuje się najemcy pisemnie przy odbiorze mieszkania, zamiast liczyć, że sam na nią wpadnie.

Bezpieczna wilgotność względna w pomieszczeniach mieszkalnych to 40-60%, powyżej tego progu ryzyko pleśni wyraźnie rośnie. Higrometr za kilkanaście złotych pozwala najemcy samemu sprawdzić, czy mieszkanie wymaga częstszego wietrzenia, zanim na ścianie pojawi się pierwszy nalot. Pierwsze oznaki pleśni przy utrzymującym się zawilgoceniu, na przykład po skapującym oknie czy niewytartej kałuży, bywają widoczne po 24-48 godzinach, więc reakcja tego samego dnia odcina problem u źródła.

Gdy pleśń jest zastana z poprzedniego najmu

Problem robi się trudny, gdy plama na ścianie była widoczna już przy odbiorze mieszkania po poprzednim lokatorze, a nikt tego nie spisał. Bez dokumentacji sprzed wprowadzenia nowego najemcy nie da się ustalić, kto odpowiada za szkodę, bo obie strony mają tyle samo argumentów, co braku dowodów.

Rozstrzyga wtedy to, czego nie ma, a powinno być: protokół zdawczo-odbiorczy z datą, zdjęcia narożników i powierzchni za meblami, pomiar wilgotności higrometrem, notatka o stanie okien. Taki komplet, sporządzony przed każdym sezonem grzewczym, zamyka pole do sporu, zanim ten w ogóle ruszy. Jeśli plama narasta miesiącami, a nikt jej wcześniej nie udokumentował, zwykle to właściciel traci argument, bo odpowiada za stan techniczny budynku z mocy ustawy.

Ile kosztuje spór o kaucję, gdy dowodów brakuje

Kaucję wynajmujący musi zwrócić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu swoich należności. Za każdy dzień opóźnienia biegną odsetki ustawowe, w 2026 r. wynoszące 11,25% w skali roku. Przy kaucji 3000 zł i miesiącu zwłoki to kilkadziesiąt złotych odsetek, a spór potrafi ciągnąć się miesiącami, więc kwota rośnie z każdym dniem.

Jeśli sprawa trafia do sądu, dochodzi opłata sądowa w wysokości 5% wartości roszczenia, minimum 30 zł. Przed pozwem rekomenduje się wysłanie pisemnego wezwania do zwrotu kaucji listem poleconym z 7-dniowym terminem na odpowiedź. Dla właściciela, który chce potrącić koszt usunięcia pleśni z kaucji, oznacza to konieczność pokazania protokołu i dowodu, że przyczyną był brak wietrzenia, nie wada budynku. Bez tego sąd odrzuci potrącenie, a koszty sporu poniesie strona przegrywająca.

Lista kontrolna na tydzień przed sezonem grzewczym

Kratki wentylacyjne w kuchni i łazience sprawdza się testem ciągu: kartka papieru przyłożona do kratki powinna się do niej przykleić, jeśli powietrze jest wyciągane. Zaklejona albo zastawiona meblem kratka to pierwszy podejrzany o przyszłą pleśń, niezależnie od tego, co pokaże coroczny przegląd kominiarski.

1. Obejrzeć uszczelki okienne pod kątem pęknięć i luzów w oknach rozszczelnianych na zimę
2. Zrobić zdjęcia ścian w rogach i za meblami, zanim najemca się wprowadzi
3. Zmierzyć wilgotność higrometrem w kuchni, łazience i sypialni i zapisać wynik w protokole
4. Sprawdzić datę ostatniego przeglądu przewodów wentylacyjnych i dołączyć kopię do umowy

Gdy zagrzybienie zajmuje powierzchnię większą niż około pół metra kwadratowego, wraca po usunięciu albo obejmuje kilka pomieszczeń, samo mycie ścian środkiem grzybobójczym nie wystarczy i potrzebny jest fachowiec. Przy takiej skali warto też rozważyć konsultację co do wpływu zagrzybienia na zdrowie domowników, zwłaszcza przy alergiach i astmie w rodzinie najemcy.

Jeśli nie chcesz samodzielnie pilnować terminu przeglądu wentylacji i protokołu zdawczo-odbiorczego przed każdym sezonem grzewczym, zobacz zarządzanie najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).

Najczęstsze pytania