Czy można wymienić zamki, gdy najemca nie płaci czynszu?

Właściciel nie może wymienić zamków najemcy, nawet gdy ten zalega z czynszem albo umowa wygasła. Za uporczywe albo istotne utrudnianie korzystania z mieszkania, by wymusić wyprowadzkę, grozi do 3 lat więzienia.

Kiedy nacisk na lokatora staje się przestępstwem?

Art. 191 § 1a Kodeksu karnego w obecnym brzmieniu, obowiązującym od 1 października 2023 r., karze każdego, kto chce kogoś do czegoś zmusić i stosuje „przemoc innego rodzaju” uporczywie albo tak, że istotnie utrudnia mu korzystanie z zajmowanego mieszkania. Przemoc innego rodzaju to działanie na rzeczy i warunki życia, bez szarpania i bicia. Wymiana wkładki pod nieobecność lokatora, zakręcenie zaworu wody czy wyłączenie bezpieczników w rozdzielnicy, żeby się wyniósł, mieści się w tym opisie. Grozi za to do 3 lat pozbawienia wolności.

Przepis pyta o dwie rzeczy. Po co to zrobiłeś i co odczuł człowiek, który w lokalu mieszka. Umowa z dostawcą prądu na twoje nazwisko niczego tu nie zmienia, bo chroniony jest ten, kto z mieszkania korzysta.

Dług także nie daje przepustki. Właściciel nie wymieni zamków ani przy zaległościach, ani po wygaśnięciu umowy. Kto z tego powodu czuje się bezsilny, ma rację tylko częściowo: przepisy dają mu inne narzędzia, wolniejsze, ale skuteczne.

Jest też wariant cięższy, w który łatwo wpaść w złości. Kto używa przemocy wobec osoby albo groźby bezprawnej, żeby odzyskać zaległy czynsz, odpowiada z art. 191 § 2 k.k. i ryzykuje od 3 miesięcy do 5 lat więzienia. Esemes w rodzaju „wyniesiemy ci rzeczy na klatkę, jak nie zapłacisz” zostaje w telefonie lokatora i trafia do akt jako dowód.

Zmuszanie z art. 191 § 1 i § 1a ściga się na wniosek pokrzywdzonego. Wystarczy jedna wizyta lokatora na komisariacie. Od tej chwili to ty składasz wyjaśnienia, a on występuje jako ofiara.

Co właściciel traci na samowolnej wymianie zamków

Przyjmijmy kawalerkę z czynszem 2500 zł, najemcę bez wpłat od trzech miesięcy i właściciela, który w piątek wieczorem wymienia wkładkę, bo ma dość czekania. W poniedziałek lokator może zgłosić przestępstwo. Niezależnie od tego może pozwać o przywrócenie posiadania i ma na to rok od naruszenia, a sąd w takiej sprawie nie bada, kto jest właścicielem. Ocenia tylko, czy ktoś w lokalu mieszkał i czy mu to samowolnie odebrano.

Zaległe 7500 zł, czyli 3 × 2500 zł z założenia, w tym procesie nic nie ważą. Lokator wraca do mieszkania na mocy wyroku, z nowym kluczem w ręku i z poczuciem, że prawo stoi po jego stronie. Zaległość rośnie z każdym miesiącem jego pobytu.

Ty tymczasem prowadzisz dwie sprawy, w których jesteś stroną broniącą się. Pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z miesięcznym terminem na zapłatę, które mogłeś wysłać w ten sam piątek, dalej leży w szufladzie. Cały kalendarz odzyskiwania lokalu przesuwa się o tygodnie spędzone na gaszeniu pożaru, a do tego dochodzą nerwy przesłuchań i rozmowy z sąsiadami, którzy widzieli ślusarza.

Rzeczy najemcy zostają na miejscu.

Wyniesienie ich do piwnicy, oddanie znajomym albo wystawienie przy śmietniku dokłada spór o odszkodowanie za zniszczone lub zaginione przedmioty. Cudzym dobytkiem zajmuje się komornik z tytułem wykonawczym w ręku. Twoją bronią są pisma wysłane w terminie i potwierdzenia ich doręczenia.

Jak napisać wezwanie, które otwiera drogę do sądu?

Za długi wypowiesz najem dopiero przy zaległości za co najmniej 3 pełne okresy płatności. Wcześniej musisz pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległych i bieżących należności. Tak stanowi art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

To pierwsze pismo decyduje o wszystkim, co przyjdzie później. Sąd sprawdzi, czy zaległość w dniu jego wysłania obejmowała trzy pełne okresy, czy pismo zapowiada wypowiedzenie i czy termin na zapłatę był co najmniej miesięczny. Wezwanie, które tylko przypomina o długu, nie otwiera drogi do wypowiedzenia. Do pisma trafiają:

• wyliczenie zaległości z miesiącami, za które jest należna;
• wprost zapisany zamiar wypowiedzenia umowy z powodu zaległości;
• miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących kwot liczony od doręczenia;
• numer rachunku i podpis wynajmującego.

Wysyłasz je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i zachowujesz kopię. Lokator, który nie odbiera korespondencji, nie zatrzyma w ten sposób biegu sprawy, bo liczy się udokumentowana próba doręczenia.

Gdy miesiąc minie bez zapłaty, przychodzi czas na wypowiedzenie: na piśmie, z przyczyną, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Formalności tego drugiego pisma rozpisuje wpis o tym, jak właściciel wypowiada najem na miesiąc naprzód, a wyliczanie długu tekst co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu.

Przyjmijmy zaległość za sierpień, wrzesień i październik. Uprzedzenie doręczone na początku listopada daje termin na zapłatę do początku grudnia, a wysłane wtedy wypowiedzenie rozwiązuje umowę z końcem stycznia. Pozew o eksmisję i zapłatę trafia do sądu w lutym. Cała droga od wypowiedzenia do eksmisji trwa według szacunków praktyków zwykle od 6 do 18 miesięcy, więc każdy tydzień zwłoki z pierwszym pismem doklejasz na końcu tej drogi.

Zima nie jest powodem, żeby czekać. Okres ochronny od 1 listopada do 31 marca wstrzymuje tylko wykonanie wyroku eksmisyjnego, a wypowiadanie umów i proces toczą się normalnie; szczegóły opisuje wpis o okresie ochronnym od 1 listopada.

Lokator zniknął, a w środku zostały jego rzeczy

Najtrudniej jest wtedy, gdy czynsz przestał wpływać, telefon milczy, a w oknach od tygodni nie pali się światło. Kusi zapasowy klucz. Naruszenie miru domowego z art. 193 k.k. może popełnić także właściciel mieszkania, w którym żyje najemca, co opisywano już w 2023 r. Ciemne okna nie dowodzą, że lokator zrezygnował z mieszkania, a on może wrócić po miesiącu i powiedzieć, że był w szpitalu albo u rodziny.

Jeśli masz podstawy sądzić, że lokator porzucił mieszkanie, wchodzisz wyłącznie w obecności policji albo straży miejskiej. Spisujesz protokół ze stanem lokalu i licznikami, robisz zdjęcia, a rzeczy zostawiasz tam, gdzie leżały. Zamka nie zmieniasz, dopóki nie masz pisemnego zdania zwrotnego lokalu albo wyroku.

Gdy ktoś już wymienił zamek, sprawa nie znika sama. Lokator ma rok od naruszenia na pozew posesoryjny, więc przez ten czas w każdej chwili może zażądać powrotu. Szybkie oddanie mu klucza i przejście na drogę pism zamyka spór o posiadanie i zostawia ci czystą sprawę o zapłatę i eksmisję.

Inaczej rozkładają się siły przy najmie okazjonalnym, którego okres ochronny nie obejmuje. Przy kompletnych dokumentach i zgłoszeniu umowy opróżnienie lokalu ruszy także zimą. Jeśli lokator nie odbiera korespondencji, a zaległość przekroczyła trzy miesiące czynszu, pozew powierz prawnikowi, bo jeden błąd formalny cofa całą sprawę o miesiąc.

Jeśli chcesz, żeby terminy uprzedzeń, wypowiedzeń i dokumenty najmu okazjonalnego pilnował ktoś za ciebie, wybierz zarządzanie najmem w bingo.pl, którego koszt to od 10% miesięcznego czynszu*.

Najczęstsze pytania