Wspólnoty wypchną mieszkania z Airbnb na najem długi dopiero w 2028
Senat zajmuje się 4-6 listopada 2026 r. ustawą o najmie na doby. Właściciel kawalerki na najem długi poczuje napływ byłych apartamentów najwcześniej w połowie 2028 r.
Sejm uchwalił 8 października 2026 r. ustawę o najmie na doby, a Senat zajmuje się nią 4-6 listopada. Zakazy wspólnot ruszą 1 stycznia 2028 r., a wyjście trwa 6 miesięcy, więc fala ofert przyjdzie najwcześniej w połowie 2028 r.
W skrócie
- Poprawki Senatu oznaczałyby powrót ustawy do Sejmu.
- Uchwały wspólnot i gminne strefy zadziałają od 2028 r.
- Po uchwale zakazu sąsiad dostaje pół roku na wyjście.
- Wcześniej apartament odpada po wykreśleniu z ewidencji.
Kiedy apartamenty zejdą z najmu na doby?
Połączone komisje Senatu zarekomendowały przyjęcie ustawy bez poprawek, a poprawki mają zostać zgłoszone na posiedzeniu plenarnym, które trwa 4-6 listopada 2026 r. Jeśli Senat wprowadzi poprawki, ustawa wróci do Sejmu, a potem trafi do prezydenta. Przebieg prac w Sejmie opisaliśmy we wpisie o uchwaleniu ustawy o najmie krótkoterminowym.
Większość przepisów zacznie działać 14 dni po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw. Uchwały wspólnot i spółdzielni oraz gminne strefy zakazu ruszą dopiero 1 stycznia 2028 r.
Po uchwale zakazu wynajmujący ma 6 miesięcy na zakończenie działalności w budynku. Wspólnota, która zagłosuje w styczniu 2028 r., daje sąsiadowi czas mniej więcej do lata. Pierwsze wymuszone powroty na najem długi wypadną więc w drugim półroczu. Przed 2028 r. z najmu na doby odejdą ci, którzy zrobią to z własnej woli, oraz ci, których obiekt gmina wykreśli z ewidencji po 3 naruszeniach w ciągu 6 miesięcy.
Nie chcesz zajmować się tym sam?
Bingo przejmuje obowiązki właściciela: najemca, umowy, płatności, naprawy i panel właściciela. 12% czynszu* (od 3. mieszkania 10%), tylko gdy mieszkanie jest wynajęte.
Zobacz, jak to działaJesienny wysyp ofert ma sezonowe źródło
Wrześniowy przyrost ogłoszeń był w dużej mierze sezonowy. Rok wcześniej krajowa podaż urosła podobnie, o 12,6% m/m. Po wakacjach właściciele apartamentów szukają najemców na rok akademicki i na zimę.
Taki ruch jest odwracalny. Wiosną ten sam lokal znów przyjmuje turystów. Trwała zmiana przyjdzie z uchwałą wspólnoty, która zamknie mu drogę powrotu. Jeśli w październiku dłużej czekasz na telefon, konkurujesz z tym samym zjawiskiem co przed rokiem.
Ile ofert przybędzie w jednym bloku?
Najmocniej odczują to kawalerki i małe dwupokojowe mieszkania w centrach miast. Ten typ lokalu obsługuje dziś turystów.
W bloku na 40 mieszkań cztery lokale przyjmują gości na doby. Gdy wspólnota w styczniu 2028 r. przyjmie zakaz, wszystkie cztery dostają ten sam termin wyjścia, 6 miesięcy. Ich właściciele wystawią ogłoszenia w tych samych tygodniach przed końcem okna. W jednej klatce przybywają naraz cztery umeblowane kawalerki. Twoja jest piąta.
Największe ryzyko to właśnie to skupienie w czasie. Każdy tydzień bez najemcy to czynsz, którego nie odzyskasz, a koszt pustostanu opisaliśmy we wpisie o tym, że mieszkanie stoi puste między najemcami. W trwającej umowie czynszu nie zmienisz jednostronnie poza trybem ustawy o ochronie praw lokatorów, więc nową stawkę ustalasz przy nowej umowie albo przedłużeniu.
Właściciel kawalerki zyskuje ponad rok zapasu
Do pierwszych zakazów zostało ponad rok. Jeśli twoja umowa wygasa w pierwszym półroczu 2028 r., zacznij rozmowę o przedłużeniu przed zebraniem wspólnoty. Dłuższa umowa przesuwa twoje ogłoszenie poza tygodnie, w których sąsiedzi pilnie szukają najemców.
Masz też głos. Od 2028 r. jako członek wspólnoty albo spółdzielni głosujesz nad uchwałą o zakazie najmu na doby, a od jej daty liczy się termin wyjścia apartamentów z budynku.
Odwrotny ruch będzie kosztowny. Po wejściu ustawy w życie za najem krótszy niż 30 dni bez wpisu do ewidencji będzie groziła kara do 50 tys. zł.
Były apartament trafia na rynek urządzony pod weekend, często bez dużej szafy i biurka. Kawalerka do codziennego życia wygrywa, gdy zdjęcia pokazują pojemną zabudowę i miejsce do pracy.
Co zrobić z uciążliwym apartamentem obok?
Gmina będzie musiała wykreślić obiekt z ewidencji, gdy służby stwierdzą 3 naruszenia bezpieczeństwa lub porządku publicznego w ciągu 6 miesięcy. Ten mechanizm zadziała wcześniej niż zakazy wspólnot.
Liczą się naruszenia stwierdzone przez służby lub organy. Telefon do zarządcy zostawia ślad tylko u zarządcy, a interwencja policji albo straży miejskiej kończy się notatką. O wykreśleniu decyduje gmina.
Jeśli wykreślony apartament obok wróci do ogłoszeń akurat wtedy, gdy kończy się twoja umowa, zaproponuj kandydatom elastyczny termin wejścia. Sąsiad, który musi szybko wynająć, rzadko może sobie na to pozwolić.
Gdy w twoim bloku zaczną pojawiać się byłe apartamenty, przekaż ogłoszenie, dobór najemcy i pilnowanie terminów umów w ramach zarządzania najmem w bingo.pl, którego koszt to od 10% miesięcznego czynszu*.
Najczęstsze pytania
Czy ustawa o najmie krótkoterminowym zmienia zasady najmu długoterminowego?
Nie. Kara z ustawy dotyczy najmu krótszego niż 30 dni bez wpisu do ewidencji. Umowa na rok podlega dalej Kodeksowi cywilnemu i ustawie o ochronie praw lokatorów.
Czy wspólnota może zakazać najmu na doby w moim bloku już teraz?
Nie. W wersji uchwalonej przez Sejm uchwały wspólnot i spółdzielni zadziałają od 2028 r. Wcześniej apartament może zniknąć z rynku turystycznego tylko po wykreśleniu z ewidencji przez gminę.
