Od 1 listopada komornik wstrzymuje eksmisje lokatorów bez wskazanego lokalu

Okres ochronny wstrzymuje eksmisję od 1 listopada do 31 marca, gdy lokatorowi nie wskazano lokalu. Zimą komornik działa przy wyjątku z art. 17 zapisanym w wyroku, przy lokalu od gminy albo przy najmie okazjonalnym.

Kogo zimowy zakaz dotyczy

Art. 16 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów zabrania wykonywania wyroków nakazujących opróżnienie lokalu od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie. Warunek jest jeden: osobie eksmitowanej nie wskazano miejsca, do którego ma się przenieść. Blokada trwa więc pięć pełnych miesięcy.

Zakaz znika, gdy lokator dostanie konkretny adres od gminy. Wskazany lokal socjalny albo pomieszczenie tymczasowe otwiera drogę do eksmisji nawet w środku zimy, w grudniu czy w lutym.

Przepis mówi o wykonywaniu wyroków. Wstrzymane są więc czynności komornika w mieszkaniu, a pozew, rozprawa, wyrok i nadanie klauzuli wykonalności biegną zimą zwykłym trybem. Kto złoży pozew w listopadzie, może mieć prawomocny tytuł gotowy na koniec marca.

Czy sam wyrok wystarczy, żeby eksmitować w lutym?

Wystarczy tylko wtedy, gdy sąd w jego treści rozstrzygnął o wyjątku. Katalog wyłączeń zawiera art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów, a ocena, czy sprawa się w nim mieści, należy do sądu w wyroku eksmisyjnym. Ani właściciel, ani komornik tej oceny nie dokonuje.

Komornik czyta sentencję. Gdy brakuje w niej rozstrzygnięcia o wyjątku, stosuje zasadę ogólną i odkłada czynności do kwietnia. Notatki policji, pisma wspólnoty czy skargi sąsiadów zebrane po wyroku tego nie zmienią, bo okoliczności uzasadniające wyjątek trzeba podnieść już w pozwie.

Sprawę z uciążliwym albo agresywnym lokatorem przygotowuje się więc od strony dowodów, zanim pozew trafi do sądu. Zgłoszenia interwencji, protokoły zarządcy i zeznania sąsiadów dołącza się od razu, z wyraźnym wnioskiem o rozstrzygnięcie, że ochrona zimowa nie ma zastosowania. Opis takich ścieżek znajdziesz w tekście o uciążliwym lokatorze.

Najem okazjonalny działa zimą po zgłoszeniu w urzędzie

Przy najmie okazjonalnym okres ochronny nie blokuje eksmisji, więc komornik może ją wykonać także między 1 listopada a 31 marca. Umowa tego typu zawierana jest wyłącznie na czas określony, najdłużej na 10 lat.

Tryb uproszczony ma warunek formalny, o który właściciele najczęściej się potykają. Umowę zgłasza się naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, a pominięcie tego kroku to najczęstszy błąd. Umowa niezgłoszona działa jak zwykły najem, z pełną ochroną zimową.

Zgłoszona umowa także nie daje mieszkania z dnia na dzień. Właściciel uzyskuje w sądzie klauzulę wykonalności dla aktu notarialnego, a dopiero potem wnioskuje do komornika, co zajmuje miesiące. Przy zaległościach narastających jesienią wniosek o klauzulę składa się od razu, bez czekania na wiosnę. Przed podpisaniem kolejnej umowy dobrze zweryfikować adres zastępczy najemcy.

Co zrobić z wyrokiem w październiku?

Art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego każe komornikowi wstrzymać się z eksmisją dłużnika bez tytułu do innego lokalu, dopóki gmina na wniosek komornika nie wskaże tymczasowego pomieszczenia, najdłużej jednak przez 6 miesięcy. Im wcześniej komornik dostanie sprawę, tym wcześniej trafi do gminy jego wniosek.

Właściciel z prawomocnym wyrokiem ma przed startem okresu ochronnego 1 listopada cztery czynności do wykonania:

• złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, jeśli jej jeszcze nie ma;
• przeczytać sentencję i sprawdzić, czy sąd orzekł o wyjątku z art. 17;
• złożyć wniosek egzekucyjny do komornika właściwego dla położenia lokalu;
• prosić komornika o wystąpienie do gminy o pomieszczenie tymczasowe.

Pomieszczenie wskazane przez gminę jest adresem, który uchyla zimowy zakaz. Jeśli gmina znajdzie je w grudniu, eksmisja nie musi czekać na kwiecień.

Ile właściciel traci bez dowodu stawki rynkowej

Kto zajmuje lokal bez tytułu prawnego, płaci co miesiąc odszkodowanie aż do dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Obowiązek ten trwa także w okresie ochronnym. Pieniądze nie wpływają same: odszkodowania dochodzi się pozwem o zapłatę, a jego wysokość trzeba udokumentować.

Przyjmijmy kawalerkę, za którą lokator płacił w umowie 2200 zł, a podobne mieszkania w tym samym budynku wynajmują się po 2600 zł. Za pięć miesięcy ochrony różnica wynosi 5 × 400 zł = 2000 zł. Tyle właściciel zostawia na stole, jeśli w sądzie pokaże tylko starą umowę, bez ogłoszeń i umów porównywalnych lokali z okresu zajmowania mieszkania. Przy całym roszczeniu zimowym stawka rynkowa daje 5 × 2600 zł = 13 000 zł zamiast 11 000 zł.

Drugi adresat roszczeń to gmina. Gdy sąd przyznał lokatorowi lokal socjalny, a gmina go nie dostarcza, właściciel żąda od niej odszkodowania za utracone korzystanie z mieszkania. Przy lokatorach, wobec których sąd nie może odmówić lokalu socjalnego, czyli m.in. kobietach w ciąży, małoletnich, osobach z niepełnosprawnością czy obłożnie chorych, właściciel czeka zwykle najdłużej. Wtedy pozew przeciw gminie częściej przynosi pieniądze niż egzekucja od lokatora bez dochodu. Przykład takiego sporu opisuje wpis o odszkodowaniu od gminy.

Wymiana zamków kończy się sprawą przeciw właścicielowi

Zimowy zakaz z art. 16 wiąże do 31 marca i nie da się go obejść na własną rękę. Wymiana zamków pod nieobecność lokatora, odcięcie prądu, wody albo gazu i wynoszenie rzeczy bez komornika narażają właściciela na odpowiedzialność karną i cywilną, a lokator dalej zajmuje mieszkanie. Projekt zmian z kwietnia 2026 r. dotyczy eksmisji w egzekucji administracyjnej i okresu ochronnego dla eksmisji sądowych nie zmienia.

Jeśli lokator zimą nie płaci i nie reaguje na wezwania, właściciel kieruje pozew o odszkodowanie za każdy miesiąc, a wniosek egzekucyjny ma gotowy na dzień, w którym kończy się okres ochronny, czyli po 31 marca.

Pilnowanie zgłoszenia umowy okazjonalnej w urzędzie skarbowym i kompletu dokumentów potrzebnych do klauzuli możesz oddać w jedne ręce: zamów zarządzanie najmem, a jego koszt to stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu.

Najczęstsze pytania