Podpisujesz najem okazjonalny? Sprawdź adres zastępczy, zanim zaufasz oświadczeniu
Właściciel dostaje komplet dokumentów do najmu okazjonalnego i wierzy, że adres zastępczy jest prawdziwy. Bez wglądu w księgę wieczystą tego nie sprawdzi.
Właściciel podpisujący umowę najmu okazjonalnego dostaje oświadczenie osoby trzeciej o zgodzie na przyjęcie najemcy pod jej adres. Zgoda ta domyślnie nie wymaga podpisu poświadczonego notarialnie, chyba że sam wynajmujący tego zażąda, więc to on musi wymusić ten dodatkowy krok.
W skrócie
- Zgoda właściciela adresu zastępczego domyślnie ma zwykłą formę pisemną, notarialne poświadczenie trzeba zastrzec samemu
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji zawsze wymaga aktu notarialnego, bez wyjątków
- Utrata adresu zastępczego daje najemcy 21 dni na wskazanie nowego lokalu
- Brak aktualizacji adresu pozwala wypowiedzieć umowę z 7-dniowym okresem wypowiedzenia
Dlaczego zgoda na adres zastępczy bywa fikcją
Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się trzy dokumenty: akt notarialny najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego i oświadczenie właściciela tego lokalu, że przyjmie tam najemcę, gdyby doszło do egzekucji. Problem leży w ostatnim z nich. Oświadczenie najemcy musi mieć formę aktu notarialnego bez wyjątku. Zgoda osoby trzeciej na adres zastępczy notarialnego poświadczenia wymaga tylko wtedy, gdy sam wynajmujący wpisze taki warunek do umowy. Bez tego zastrzeżenia wystarczy zwykła kartka z podpisem, którego nikt nie zweryfikował. Adres można więc wskazać na mieszkanie dalekiej ciotki, znajomego albo osoby, która o niczym nie wie.
Dopiero w chwili egzekucji komornik trafia pod wskazany adres i wtedy okazuje się, że nikt tam na najemcę nie czeka.
Zanim właściciel podpisze umowę, powinien zażądać poświadczenia notarialnego tej zgody jako warunku zawarcia umowy, poprosić o aktualny odpis z księgi wieczystej lokalu zastępczego i skonfrontować dane osoby składającej oświadczenie z tym, kto figuruje w księdze jako właściciel. Odpis zwykły z księgi wieczystej dostępny jest online bez opłaty, a weryfikacja zajmuje kilka minut.
Co się dzieje, gdy adres okazuje się fałszywy w toku egzekucji
Sąd rozpoznaje wniosek właściciela o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu najemcy w terminie 3 dni od złożenia. Klauzula sama w sobie nie sprawdza, czy adres zastępczy istnieje naprawdę: to formalność potwierdzająca ważność oświadczenia najemcy, nie audyt lokalu zastępczego. Fałsz ujawnia się dopiero, gdy komornik próbuje ustalić, czy najemca ma dokąd się wyprowadzić, i okazuje się, że pod wskazanym adresem nikt go nie przyjmie.
Wtedy szybka ścieżka najmu okazjonalnego się kończy. Właściciel wraca do zwykłego trybu dochodzenia opróżnienia lokalu przez sąd, co oznacza kolejne postępowanie zamiast korzystania z gotowego aktu notarialnego. Żądanie opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu musi dać najemcy co najmniej 7 dni na wyprowadzkę, ale ten termin liczy się dopiero po ustaleniu, że adres nie działa, nie licząc czasu potrzebnego na samo to ustalenie.
Posłużenie się nieprawdziwym oświadczeniem czy fikcyjnym adresem może wiązać się z odpowiedzialnością karną zarówno najemcy, jak i osoby, która taki adres użyczyła.
Co właściciel załatwi sam, a kiedy potrzebny jest prawnik
Weryfikację odpisu z księgi wieczystej lokalu zastępczego, porównanie danych osobowych z oświadczeniem i rozmowę telefoniczną z osobą podpisującą zgodę właściciel przeprowadzi sam, w jeden wieczór. To samo dotyczy zażądania poświadczenia notarialnego zgody jako warunku podpisania umowy: wystarczy wpisać to zastrzeżenie do warunków najmu przed wizytą u notariusza.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy najemca traci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem w trakcie trwania najmu. Ma wtedy 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu na wskazanie nowego lokalu i przedstawienie nowej zgody jego właściciela. Jeśli tego nie zrobi, właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia. Ten obowiązek często umyka uwadze właścicieli, którzy nie pilnują aktualności adresu zastępczego przez cały okres trwania najmu, a to właśnie ten moment daje szybszą drogę do zakończenia najmu bez czekania na zaległości czynszowe.
Do notariusza właściciel trafia przy podpisywaniu umowy, żeby dopilnować formy oświadczeń, i ponownie przy składaniu wniosku o klauzulę wykonalności, gdyby doszło do sporu. Ocenę, czy dokumentacja lokalu zastępczego pozostaje kompletna i aktualna przez cały czas trwania umowy, wygodniej powierzyć osobie, która pilnuje takich terminów zawodowo, niż polegać wyłącznie na pamięci właściciela.
Jeśli nie chcesz samodzielnie pilnować terminu na aktualizację adresu zastępczego i kompletności dokumentów przy podpisywaniu umowy, zobacz zarządzanie najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).
Najczęstsze pytania
Czy wynajmujący może wymagać notarialnego poświadczenia zgody na adres zastępczy
Tak, ale tylko jeśli sam tego zażąda przy zawieraniu umowy. Ustawowo wystarczy zwykła forma pisemna, poświadczenie notarialne nie jest domyślnym wymogiem.
Co zrobić, gdy komornik nie może ustalić adresu zastępczego najemcy
Trzeba wrócić do zwykłego postępowania o opróżnienie lokalu przed sądem, bo szybka ścieżka z aktem notarialnym traci sens bez działającego adresu. Żądanie opróżnienia musi dać najemcy co najmniej 7 dni na wyprowadzkę.
Ile czasu ma najemca na wskazanie nowego adresu zastępczego po utracie starego
Trzy tygodnie od dnia, w którym dowiedział się o utracie możliwości zamieszkania pod poprzednim adresem. Po tym terminie właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem tygodniowego okresu wypowiedzenia.
Czy właściciel może samodzielnie zweryfikować, że adres zastępczy istnieje naprawdę
Tak, przez odpis z księgi wieczystej lokalu wskazanego jako adres zastępczy, dostępny online bez opłaty. Pozwala to sprawdzić, czy osoba podpisująca zgodę faktycznie ma tytuł prawny do tego lokalu.
