Komu od 2027 r. wzrośnie ryczałt za najem firmie męża lub żony?

Sejm 5 listopada 2026 r. przyjął poprawki Senatu do ustawy podnoszącej ryczałt od najmu podmiotom powiązanym. Od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu zapłacisz 15% zamiast 12,5%. Ustawa czeka na podpis prezydenta.

Kogo przepis uznaje za powiązanego

Nowa stawka nie ma własnej definicji. Odsyła do art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT, czyli do przepisów o cenach transferowych. Za znaczący wpływ ustawa uznaje samo pozostawanie w małżeństwie oraz pokrewieństwo lub powinowactwo do drugiego stopnia.

W rodzinie oznacza to małżonka, dzieci, rodziców, wnuki, dziadków i rodzeństwo, a z powinowatych teściów, zięcia, synową i szwagrów. Rodzeństwo to pokrewieństwo drugiego stopnia, więc najem bratu, siostrze albo ich firmie jest najmem podmiotowi powiązanemu. Szwagier stoi w tym samym szeregu. Tu właściciele mylą się najczęściej.

Ze spółką powiązanie powstaje od co najmniej 25% udziałów w kapitale, praw głosu albo udziału w zyskach, posiadanych bezpośrednio lub pośrednio. Własne udziały nie są do tego potrzebne. Powiązane są też podmioty, na które wpływ ma ten sam człowiek albo jego małżonek, krewny lub powinowaty do drugiego stopnia. Wynajmujesz biuro spółce, w której żona ma większość udziałów? Mieścisz się w definicji, choć twojego nazwiska nie ma w KRS.

Do tego dochodzi przepis antyobejściowy. Strony uznaje się za powiązane także wtedy, gdy ich relacje nie mają uzasadnionych przyczyn ekonomicznych, na przykład służą manipulowaniu strukturą właścicielską.

Ile więcej zapłacisz przy dużym przychodzie?

Dziś przychód z najmu jest opodatkowany stawką 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki, bez względu na to, kim jest najemca. Po zmianie, przy najmie podmiotowi powiązanemu, część do progu dalej idzie po 8,5%, a nadwyżka po 15%. Dotyczy to najmu prywatnego i najmu w działalności.

Przy 150 000 zł rocznego przychodu z najmu własnej spółce podatek rośnie z 14 750 zł do 16 000 zł, czyli o 1 250 zł rocznie. Kto czyta o „15% od całego czynszu”, zawyża swój rachunek. Wyższa stawka obejmuje tylko pieniądze ponad próg.

Przyjmijmy, że córka płaci 2500 zł miesięcznie za kawalerkę, czyli 30 000 zł rocznie. Jeśli to twój jedyny przychód z najmu, cały ryczałt zostaje na 8,5%. Córka jest powiązana z samego pokrewieństwa pierwszego stopnia, a wyższa stawka działa dopiero od nadwyżki ponad próg.

Inaczej liczysz, gdy obok kawalerki masz lokal użytkowy wynajęty spółce męża i razem przekraczasz próg. Wtedy sumujesz cały rok i sprawdzasz, ile przychodu ponad próg pochodzi od powiązanych najemców. Wariant dla swoich umów policzysz w kalkulatorze podatku od najmu.

Ustawa leży u prezydenta

Prezydent podpisuje ustawę w ciągu 21 dni od jej przedstawienia i zarządza ogłoszenie w Dzienniku Ustaw, tak stanowi art. 122 ust. 2 Konstytucji. Przy podpisie w terminie ostateczną treść przepisów poznasz na kilka tygodni przed 1 stycznia 2027 r.

Skierowanie ustawy do Trybunału Konstytucyjnego albo wniosek do Sejmu o ponowne rozpatrzenie wstrzymuje bieg tego terminu. Wtedy start nowej stawki się przesuwa. Przegląd umów robisz w listopadzie i grudniu, bo te same dokumenty przydadzą się w każdym scenariuszu.

Czy zejście z udziałami uratuje stawkę?

Zejście w grudniu z udziałami w spółce z 30% na 24% bez uzasadnionej przyczyny ekonomicznej urząd może uznać za manipulowanie strukturą właścicielską, a wtedy strony nadal są powiązane. Taka zmiana tuż przed nowym rokiem bez innego powodu niż podatek łatwo trafia pod lupę.

Przepisanie umowy na innego krewnego daje jeszcze mniej. Brat, teść i szwagier są w tej samej definicji co małżonek. Umowa przeniesiona z firmy żony na firmę szwagra zostaje w tym samym kręgu.

Kusi też obniżka czynszu, żeby zmieścić się w progu. Między podmiotami powiązanymi naraża cię to na porównanie twojego czynszu z tym, co zapłaciłby obcy najemca. Stawkę dla podobnego lokalu sprawdzisz w kalkulatorze czynszu i wydruk dołączysz do dokumentów umowy.

Co właściciel sprawdza w umowie z rodziną przed styczniem

Między podpisem prezydenta a pierwszym czynszem w 2027 r. zostaje kilka tygodni. Przy każdej umowie z rodziną albo spółką przejdź te punkty:

• czy stroną jest małżonek, krewny lub powinowaty do drugiego stopnia;
• kto ma w spółce najemcy co najmniej 25% udziałów, głosów lub zysków, licząc też udziały twojej rodziny;
• czy suma rocznych przychodów z najmu przekracza 100 000 zł;
• czy czynsz odpowiada stawkom dla podobnego lokalu;
• czy umowa oddziela czynsz od opłat eksploatacyjnych.

Ostatni punkt waży przy progu. Jedna kwota „z opłatami” utrudnia wykazanie, ile z niej to przychód z najmu, a ile zwrot za media.

Najem prywatny rozliczasz wyłącznie ryczałtem. Jeśli wynajmujesz w ramach działalności gospodarczej, zmianę formy opodatkowania na 2027 r. zgłaszasz do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie, czyli przy styczniowym czynszu do 20 lutego 2027 r. Gdy przychód od spółki powiązanej wyraźnie przekracza próg i myślisz o przebudowie spółki, omów decyzję z doradcą podatkowym przed tą datą.

Co grozi, gdy policzysz 12,5% zamiast 15%

Spór zaczyna się wtedy, gdy liczyłeś 12,5% od nadwyżki, a urząd widzi w najemcy podmiot powiązany. Podstawą jest art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT, a przy przebudowanych udziałach także przepis o relacjach bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych. Bronią cię dokumenty sprzed zmiany: umowa spółki, lista udziałowców z datami i porównanie czynszu z rynkiem.

Każde 10 000 zł nadwyżki od spółki szwagra policzone starą stawką to 250 zł niedopłaty, bo 15% minus 12,5% daje 2,5 punktu. Jeśli błąd wyjdzie po styczniu, najtaniej wychodzi korekta i dopłata, zanim urząd sam o nią zapyta.

Jeśli wynajmujesz kilka lokali, także rodzinie, i chcesz mieć wpływy z każdej umowy rozpisane osobno przed rozliczeniem, wybierz zarządzanie najmem w bingo.pl, którego koszt to od 10% miesięcznego czynszu*.

Najczęstsze pytania