513 222 111 Zostań klientem
Narzędzia dla właścicieli

Kalkulator podatku od najmu

Ryczałt od przychodów z najmu prywatnego: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Policzymy podatek roczny, ratę do zapłaty i moment, w którym przekroczysz próg.

Samo odstępne, bez mediów i czynszu do wspólnoty
Czynsz do wspólnoty i media — nie wchodzą do podstawy, jeśli umowa je wyodrębnia
Wyższy próg jest łączny dla obojga małżonków, nie po tyle na osobę. Bez oświadczenia o rozliczaniu najmu przez jedno z nich każde ma własny próg 100 000 zł

Stan prawny na 3 września 2026. Kalkulator dotyczy najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem. Najem w działalności gospodarczej, wspólne rozliczenie z innymi przychodami z ryczałtu i sytuacje nietypowe warto omówić z księgowym.

Jak działa ryczałt od najmu

Od 2023 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem — skala podatkowa i koszty uzyskania przychodu zostały z tej formy usunięte. Podatek liczy się od przychodu, czyli od kwoty, która faktycznie wpłynęła, bez odejmowania czegokolwiek: ani amortyzacji, ani odsetek od kredytu, ani napraw, ani czynszu do wspólnoty.

Stawka wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od każdej złotówki powyżej. Próg dotyczy sumy przychodów z najmu, a nie pojedynczego mieszkania — przy dwóch lokalach po 3 000 zł miesięcznie roczny przychód to 72 000 zł i nadal mieści się w niższej stawce, przy trzech przekracza próg jeszcze przed końcem roku.

Najdroższy błąd: media w jednej kwocie

Jeżeli umowa mówi „czynsz 3 650 zł wszystko w cenie”, całe 3 650 zł jest przychodem i od całości zapłacisz ryczałt — również od pieniędzy, które przekazujesz dalej do wspólnoty i dostawców mediów. Jeżeli ta sama umowa rozbija kwotę na 3 000 zł odstępnego i 650 zł opłat, które najemca jest zobowiązany ponosić, podstawą jest tylko odstępne. Różnica przy tych liczbach to około 660 zł podatku rocznie, przy zerowej różnicy w tym, ile najemca płaci.

Warunkiem jest jednoznaczny zapis w umowie: opłaty muszą obciążać najemcę, a właściciel ma być wyłącznie pośrednikiem w ich przekazaniu. Sam podział kwoty w przelewie to za mało.

Miesięcznie czy kwartalnie

Domyślnie ryczałt wpłaca się co miesiąc, do 20. dnia następnego miesiąca. Rozliczenie kwartalne zmniejsza liczbę przelewów do czterech i zostawia pieniądze na koncie o kilka tygodni dłużej, ale wymaga pilnowania jednej rzeczy: kwota rośnie trzykrotnie, a wraz z nią ryzyko, że w styczniu zabraknie na wpłatę za czwarty kwartał. Ryczałt za grudzień i za czwarty kwartał płaci się do 20 stycznia, a zeznanie PIT-28 składa między 15 lutego a 30 kwietnia.

Czego ryczałt nie obejmuje

  • Składki ZUS — najem prywatny jest z nich zwolniony, w tym ze składki zdrowotnej.
  • Kaucja — nie jest przychodem, dopóki jej nie zatrzymasz. Kwota potrącona z kaucji na pokrycie zaległego czynszu staje się przychodem w miesiącu potrącenia.
  • Odszkodowania za zniszczenia — traktowane jako naprawienie szkody, nie jako przychód z najmu, o ile faktycznie odpowiadają wartości uszkodzeń.
  • Puste miesiące — brak wpłaty oznacza brak podatku za ten miesiąc.

Chcesz zobaczyć, jak podatek wypada na tle pozostałych kosztów? Kalkulator rentowności zestawia go z pustostanem, wspólnotą i naprawami w jednym rachunku.

Najczęstsze pytania o podatek od najmu

Jaka stawka podatku obowiązuje przy wynajmie mieszkania?
Najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad ten próg. Zasady ogólne i skala podatkowa są dostępne tylko dla najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.
Czy czynsz do wspólnoty i media wliczają się do przychodu?
Nie, jeśli z umowy najmu jasno wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia, a właściciel jedynie pośredniczy w przekazaniu pieniędzy. Wtedy podstawą opodatkowania jest samo odstępne. Gdy umowa przewiduje jeden ryczałt „wszystko w cenie”, do przychodu wchodzi cała otrzymana kwota — a ponieważ ryczałt nie pozwala odliczać kosztów, podatek zapłacisz też od mediów. To najczęstszy i najdroższy błąd w umowach pisanych samodzielnie.
Jak liczy się próg dla małżonków?
Przy wspólności majątkowej limit liczy się łącznie dla obojga i wynosi 100 000 zł. Jeżeli małżonkowie złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu przez jedno z nich, wspólny limit dla stawki 8,5% rośnie do 200 000 zł.
Do kiedy płaci się ryczałt od najmu?
Do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynął czynsz — ryczałt za grudzień do 20 stycznia. Rozliczający się kwartalnie płacą do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału. Zeznanie roczne PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia.
Czy od najmu prywatnego płaci się ZUS?
Nie. Przychody z najmu prywatnego nie są objęte składką zdrowotną ani składkami społecznymi. To jedna z głównych różnic wobec najmu prowadzonego w działalności gospodarczej.
Czy trzeba zgłaszać wybór ryczałtu do urzędu?
Nie ma osobnego zgłoszenia. Wyboru formy dokonuje się przez zapłatę pierwszej zaliczki ryczałtem w terminie — dla najmu prywatnego jest to zresztą jedyna dostępna forma. Odrębne oświadczenie składają jedynie małżonkowie, którzy chcą, by całość przychodu rozliczało jedno z nich.
Co, jeśli mieszkanie stało puste przez kilka miesięcy?
Ryczałt płaci się od faktycznie otrzymanego przychodu, więc za miesiąc bez wpłaty czynszu nie ma podatku. Nie ma też obowiązku wpłacania zaliczki „na zapas” — jeżeli w danym miesiącu nic nie wpłynęło, ta rata po prostu nie występuje.

Wolisz, żeby ktoś policzył to na Twoim mieszkaniu?

Zostaw numer — oddzwonimy w godzinach pracy biura i przejdziemy przez to razem: stawka, koszty, terminy. Bez opłat i bez zobowiązania do współpracy.

Obsługujemy mieszkania w tych czterech miastach.
Dziewięć cyfr. Numeru nie przekazujemy dalej.
Zadzwoń: 513 222 111

Do zgłoszenia dołączamy parametry, które wpisałeś, i wynik, który masz wyżej na stronie — dzięki temu nie musisz powtarzać liczb przez telefon. Dane wykorzystujemy wyłącznie do kontaktu w tej sprawie; szczegóły w polityce prywatności.

Pozostałe narzędzia

Liczą różne etapy tej samej decyzji — od wartości mieszkania i stawki najmu, przez podatek, po rozliczenie z najemcą i gotowy opis oferty.

Kalkulator czynszu najmu Realna stawka najmu dla konkretnej dzielnicy, metrażu i standardu — na podstawie umów podpisanych w czterech miastach, nie cen ofertowych. Wycena mieszkania Wartość mieszkania w widełkach — ze stawek dzielnicowych i korekt za piętro, stan, rocznik i metraż, z rachunkiem pokazanym krok po kroku. Kalkulator rentowności najmu Rentowność brutto i netto, zwrot z kapitału i okres zwrotu — z uwzględnieniem pustostanu, czynszu administracyjnego i podatku. Kalkulator rozliczeń z najemcą Rozliczenie liczników i zaliczek na koniec okresu — prąd, woda, gaz, ogrzewanie i kaucja, z gotowym zestawieniem do wysłania najemcy. Generator opisu oferty Gotowy opis mieszkania do Otodom i OLX — konkretne zdania o tym lokalu zamiast „idealne dla wymagających klientów”, na które nikt nie odpowiada. Wzór umowy najmu Prosty, darmowy wzór umowy najmu mieszkania — dane stron, czynsz, kaucja i termin, od razu jako gotowy dokument do wydruku i podpisu. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego Darmowy wzór protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu — stany liczników, klucze i stan mieszkania, gotowy do podpisania przy przekazaniu lub zwrocie kluczy.

Wolisz, żeby ktoś policzył to za Ciebie?

Wyceniamy mieszkanie bezpłatnie i bez zobowiązań — na realnych umowach z Twojej dzielnicy, nie na cenach z ogłoszeń.

Poproś o wycenę Zadzwoń: 513 222 111
Wszystkie kalkulatory Zarządzanie najmem Cennik obsługi