513 222 111 Zostań klientem
Narzędzia dla właścicieli

Wycena mieszkania

Ile jest warte konkretne mieszkanie w konkretnej dzielnicy. Zaczynamy od stawki za metr dla Twojej lokalizacji, potem nakładamy korekty za stan, piętro, rocznik i metraż — i pokazujemy każdą z nich osobno, żeby było widać, skąd bierze się wynik.

Lokalizacja

Mieszkanie

0 oznacza parter
Wyposażenie budynku

Wycena porównawcza, nie operat szacunkowy. Nie uwzględnia stanu prawnego, zadłużenia wspólnoty ani rzeczy widocznych dopiero na miejscu. Stawki dzielnicowe z przeglądu 3 września 2026.

Jak liczymy — metoda porównawcza w trzech krokach

Punktem wyjścia jest cena za metr w Twojej dzielnicy. Nie w mieście: różnica między dzielnicami tego samego miasta bywa większa niż różnica między miastami, więc wycena prowadzona na średniej dla Wrocławia czy Warszawy myli się z definicji. Bierzemy środek przedziału dzielnicowego, bo to wartość dla mieszkania typowego — przeciętny metraż, przeciętne piętro, stan do wprowadzenia.

Drugi krok to korekty. Każda cecha, która odróżnia Twoje mieszkanie od typowego, dostaje własny procent: stan wykończenia, rocznik i typ budynku, piętro w powiązaniu z windą, metraż oraz przestrzeń zewnętrzna. Korekty nakładają się na siebie po kolei, a nie sumują — dlatego wynik nie ucieka w absurdalne wartości przy mieszkaniu, które ma kilka minusów naraz.

Trzeci krok to składniki wyceniane kwotowo, a nie procentowo: miejsce postojowe i komórka lokatorska. Garaż w hali podziemnej ma swoją cenę rynkową niezależną od metrażu mieszkania, więc doliczanie go jako procentu od wartości lokalu byłoby błędem — w kawalerce wyszłoby za mało, w mieszkaniu stumetrowym za dużo.

Dlaczego mniejsze mieszkania są droższe w przeliczeniu na metr

Kawalerka w tej samej dzielnicy potrafi kosztować kilkanaście procent więcej za metr niż mieszkanie trzypokojowe. Powód jest po stronie popytu: kupujących z budżetem na 40 metrów jest wielokrotnie więcej niż tych z budżetem na 90, a do tego dochodzą inwestorzy, którzy liczą rentowność najmu — a ta jest tym wyższa, im mniejszy lokal. Dlatego korekta za metraż działa w obie strony: podnosi cenę metra w małych mieszkaniach i obniża w dużych.

Czego ta wycena nie widzi

Formularz nie wie, czy z okien widać park, czy ścianę sąsiedniego bloku. Nie wie, czy klatka schodowa jest po remoncie, czy wspólnota ma kredyt na wymianę dachu, czy w księdze wieczystej siedzi służebność, i czy mieszkanie jest własnościowe, czy spółdzielcze bez księgi. Każda z tych rzeczy potrafi przesunąć cenę mocniej niż wszystkie korekty z formularza razem. Traktuj wynik jako punkt wyjścia do rozmowy, a nie jako cenę ofertową.

Jeśli rozważasz najem zamiast sprzedaży, sprawdź jeszcze kalkulator rentowności — dokłada pustostan, czynsz administracyjny i podatek. Gotowe ogłoszenie napisze generator opisu oferty.

Najczęstsze pytania o wycenę

Skąd bierzecie ceny za metr?
Z przeglądu transakcji i ofert w dzielnicach czterech miast, w których obsługujemy mieszkania: Wrocław, Kraków, Warszawa i Poznań. Dla każdej dzielnicy prowadzimy przedział ceny za metr, a nie jedną wartość — ostatni przegląd: 3 września 2026. Wycena startuje od środka tego przedziału i dopiero potem nakłada korekty za konkretne mieszkanie.
Czym ta wycena różni się od operatu szacunkowego?
Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy, na miejscu, z dostępem do rejestru cen i ksiąg wieczystych, i tylko operat ma moc dowodową — w banku, w sądzie i przy podziale majątku. To narzędzie jest wyceną porównawczą: mówi, w jakich widełkach porusza się rynek dla mieszkania o takich parametrach w takiej dzielnicy. Do decyzji „za ile wystawić” wystarcza, do kredytu i do sądu — nie.
Dlaczego wynik to przedział, a nie jedna kwota?
Bo pojedyncza liczba byłaby nieuczciwa. Dwa mieszkania o identycznych parametrach potrafią różnić się o kilkanaście procent przez rzeczy, których formularz nie widzi: układ, widok, hałas, stan klatki schodowej, zadłużenie wspólnoty, stan prawny księgi. Przedział pokazuje obszar, w którym mieści się realna cena, i to jest cała uczciwa odpowiedź.
Czy uwzględniacie stan prawny mieszkania?
Nie. Spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej, służebność, dożywocie, współwłasność w częściach ułamkowych czy zajęcie komornicze potrafią zmienić cenę bardziej niż wszystkie korekty z tego formularza razem wzięte. Jeśli któraś z tych rzeczy dotyczy Twojego mieszkania, wycenę trzeba zrobić indywidualnie.
Co zrobić, jeśli wynik jest niższy, niż się spodziewałem?
Sprawdź, która korekta najmocniej ciągnie w dół — cały rachunek jest rozpisany pod wynikiem. Najczęściej to stan wykończenia i brak windy. Odświeżenie mieszkania przed sprzedażą zwraca się zwykle z nawiązką, bo kupujący odejmuje od ceny nie koszt remontu, tylko własną wyobraźnię o kosztach remontu.
Czy mieszkanie lepiej sprzedać, czy wynająć?
Wycena pokazuje obie liczby naraz: wartość sprzedaży i czynsz najmu tego samego lokalu, a z nich rentowność brutto. Jeśli wychodzi mniej więcej tyle, co lokata, a mieszkanie wymaga nakładów — sprzedaż bywa rozsądniejsza. Powyżej tego progu najem zwykle wygrywa, o ile ktoś faktycznie ma czas go prowadzić.

Wolisz, żeby ktoś policzył to na Twoim mieszkaniu?

Zostaw numer — oddzwonimy w godzinach pracy biura i przejdziemy przez to razem: stawka, koszty, terminy. Bez opłat i bez zobowiązania do współpracy.

Obsługujemy mieszkania w tych czterech miastach.
Dziewięć cyfr. Numeru nie przekazujemy dalej.
Zadzwoń: 513 222 111

Do zgłoszenia dołączamy parametry, które wpisałeś, i wynik, który masz wyżej na stronie — dzięki temu nie musisz powtarzać liczb przez telefon. Dane wykorzystujemy wyłącznie do kontaktu w tej sprawie; szczegóły w polityce prywatności.

Pozostałe narzędzia

Liczą różne etapy tej samej decyzji — od wartości mieszkania i stawki najmu, przez podatek, po rozliczenie z najemcą i gotowy opis oferty.

Kalkulator czynszu najmu Realna stawka najmu dla konkretnej dzielnicy, metrażu i standardu — na podstawie umów podpisanych w czterech miastach, nie cen ofertowych. Kalkulator rentowności najmu Rentowność brutto i netto, zwrot z kapitału i okres zwrotu — z uwzględnieniem pustostanu, czynszu administracyjnego i podatku. Kalkulator podatku od najmu Ryczałt 8,5% i 12,5% powyżej progu, z rozliczeniem miesięcznym i kwartalnym oraz wariantem dla małżonków. Kalkulator rozliczeń z najemcą Rozliczenie liczników i zaliczek na koniec okresu — prąd, woda, gaz, ogrzewanie i kaucja, z gotowym zestawieniem do wysłania najemcy. Generator opisu oferty Gotowy opis mieszkania do Otodom i OLX — konkretne zdania o tym lokalu zamiast „idealne dla wymagających klientów”, na które nikt nie odpowiada. Wzór umowy najmu Prosty, darmowy wzór umowy najmu mieszkania — dane stron, czynsz, kaucja i termin, od razu jako gotowy dokument do wydruku i podpisu. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego Darmowy wzór protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu — stany liczników, klucze i stan mieszkania, gotowy do podpisania przy przekazaniu lub zwrocie kluczy.

Wolisz, żeby ktoś policzył to za Ciebie?

Wyceniamy mieszkanie bezpłatnie i bez zobowiązań — na realnych umowach z Twojej dzielnicy, nie na cenach z ogłoszeń.

Poproś o wycenę Zadzwoń: 513 222 111
Wszystkie kalkulatory Zarządzanie najmem Cennik obsługi