513 222 111 Zostań klientem
Narzędzia dla właścicieli

Wzór umowy najmu mieszkania

Wypełnij dane stron, lokalu i warunki finansowe — po prawej ułoży się gotowa umowa do skopiowania, wydruku albo zapisania jako PDF. To celowo prosty wzór zwykłej umowy najmu, bez najmu okazjonalnego i bez klauzul, które stosujemy w mieszkaniach pod naszym zarządzaniem — do jednego mieszkania i sprawdzonego najemcy w zupełności wystarczy.

Strony umowy

Nie jest wymagany, ułatwia identyfikację stron przy sporze

Lokal

Okres najmu

Czynsz i opłaty

Samo odstępne, bez opłat do wspólnoty i mediów
Do 28, żeby termin istniał w każdym miesiącu
Rozdzielenie od czynszu obniża podstawę ryczałtu — patrz FAQ niżej

Kaucja i miejsce zawarcia

Limit ustawowy dla zwykłej umowy: dwunastokrotność czynszu

Wzór ma charakter pomocniczy i nie zastępuje porady prawnej. Nie obejmuje najmu okazjonalnego ani najmu na rzecz firmy. Stan prawny na 3 września 2026.

Co ten wzór zawiera, a czego celowo nie

Dokument obejmuje siedem paragrafów, które musi mieć każda umowa najmu, żeby broniła obu stron w razie sporu: przedmiot najmu, okres, czynsz i opłaty, kaucję, obowiązki stron, warunki wypowiedzenia i postanowienia końcowe. To zwykła umowa najmu — bez oświadczenia o poddaniu się egzekucji, które wymaga notariusza przy najmie okazjonalnym, i bez kar umownych, które w prostym najmie jednego mieszkania częściej są źródłem sporu niż ochroną.

W mieszkaniach, którymi zarządzamy, umowa jest rozbudowana o więcej: wariant najmu okazjonalnego, procedurę zgłaszania i rozliczania napraw, zasady wizyt kontrolnych i klauzule dopasowane do tego, czy właściciel rozlicza VAT. To świadoma różnica — nie każdemu właścicielowi z jednym mieszkaniem ten zakres jest potrzebny, ale warto wiedzieć, że jest dostępny.

Zanim podpiszesz

Najczęstsze pytania o umowę najmu

Czy ten wzór to umowa najmu okazjonalnego?
Nie. To zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego — bez oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, które wymaga najem okazjonalny. Najem okazjonalny daje właścicielowi szybszą ścieżkę eksmisji, ale kosztuje wizytę u notariusza i zgłoszenie do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od zawarcia umowy — dla większości właścicieli z jednym mieszkaniem to niewspółmierny nakład. Przy najmie zarządzanym przez nas dobieramy formę do sytuacji i przygotowujemy komplet dokumentów, łącznie z najmem okazjonalnym, gdy ma to sens.
Ile maksymalnie może wynosić kaucja?
Przy zwykłej umowie najmu — dwunastokrotność miesięcznego czynszu (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy najmie okazjonalnym limit jest niższy: sześciokrotność czynszu. Kalkulator wpisuje domyślnie dwukrotność — to najczęściej spotykana wysokość, nie limit ustawowy.
Czy umowę trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?
Samą umowę najmu — nie. Zgłoszeniu w ciągu 14 dni od zawarcia podlega wyłącznie najem okazjonalny (art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów), bo od tego zależy, czy zachowuje uprzywilejowany tryb eksmisji. Przychód z najmu zwykłego rozliczasz ryczałtem samodzielnie w zeznaniu rocznym — policzysz go w <a href="/narzedzia/kalkulator-podatku-od-najmu/">kalkulatorze podatku od najmu</a>.
Czy media powinny być w jednej kwocie z czynszem, czy osobno?
Osobno — to ma znaczenie podatkowe, nie tylko porządkowe. Gdy z umowy jasno wynika, że opłaty eksploatacyjne i media ponosi najemca, a właściciel jedynie je przekazuje dalej, podstawą ryczałtu jest samo odstępne. Gdy umowa mówi „czynsz 3650 zł wszystko w cenie", podatek płacisz od całej kwoty. Dlatego wzór rozdziela te dwie pozycje od razu w §3.
Czy muszę dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy?
Przy wydaniu lokalu — tak, wymaga tego art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów, a przy zwrocie lokalu ochroni obie strony przy rozliczeniu kaucji. Wzór jest osobno, w <a href="/narzedzia/wzor-protokolu-zdawczo-odbiorczego/">generatorze protokołu zdawczo-odbiorczego</a> — wypełnia się go razem z tą umową, przy kluczach w ręku.
Czy ten wzór wystarczy w każdej sytuacji?
Do prostego najmu jednego mieszkania osobie fizycznej — tak. Nie obejmuje najmu okazjonalnego, najmu firmie, podnajmu, wynajmu z opcją wykupu ani klauzul o karach umownych. W sytuacjach nietypowych albo przy większej liczbie mieszkań warto skonsultować umowę z prawnikiem — albo oddać temat nam.

Wolisz, żeby ktoś policzył to na Twoim mieszkaniu?

Zostaw numer — oddzwonimy w godzinach pracy biura i przejdziemy przez to razem: stawka, koszty, terminy. Bez opłat i bez zobowiązania do współpracy.

Obsługujemy mieszkania w tych czterech miastach.
Dziewięć cyfr. Numeru nie przekazujemy dalej.
Zadzwoń: 513 222 111

Do zgłoszenia dołączamy parametry, które wpisałeś, i wynik, który masz wyżej na stronie — dzięki temu nie musisz powtarzać liczb przez telefon. Dane wykorzystujemy wyłącznie do kontaktu w tej sprawie; szczegóły w polityce prywatności.

Pozostałe narzędzia

Liczą różne etapy tej samej decyzji — od wartości mieszkania i stawki najmu, przez podatek, po rozliczenie z najemcą i gotowy opis oferty.

Kalkulator czynszu najmu Realna stawka najmu dla konkretnej dzielnicy, metrażu i standardu — na podstawie umów podpisanych w czterech miastach, nie cen ofertowych. Wycena mieszkania Wartość mieszkania w widełkach — ze stawek dzielnicowych i korekt za piętro, stan, rocznik i metraż, z rachunkiem pokazanym krok po kroku. Kalkulator rentowności najmu Rentowność brutto i netto, zwrot z kapitału i okres zwrotu — z uwzględnieniem pustostanu, czynszu administracyjnego i podatku. Kalkulator podatku od najmu Ryczałt 8,5% i 12,5% powyżej progu, z rozliczeniem miesięcznym i kwartalnym oraz wariantem dla małżonków. Kalkulator rozliczeń z najemcą Rozliczenie liczników i zaliczek na koniec okresu — prąd, woda, gaz, ogrzewanie i kaucja, z gotowym zestawieniem do wysłania najemcy. Generator opisu oferty Gotowy opis mieszkania do Otodom i OLX — konkretne zdania o tym lokalu zamiast „idealne dla wymagających klientów”, na które nikt nie odpowiada. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego Darmowy wzór protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu — stany liczników, klucze i stan mieszkania, gotowy do podpisania przy przekazaniu lub zwrocie kluczy.

Wolisz, żeby ktoś policzył to za Ciebie?

Wyceniamy mieszkanie bezpłatnie i bez zobowiązań — na realnych umowach z Twojej dzielnicy, nie na cenach z ogłoszeń.

Poproś o wycenę Zadzwoń: 513 222 111
Wszystkie kalkulatory Zarządzanie najmem Cennik obsługi