Kto płaci dopłatę za media, gdy najemca już się wyprowadził?

Rozliczenie ze spółdzielni przychodzi zwykle kilka miesięcy po wyprowadzce najemcy. Dopłatę odzyskasz, gdy umowa przewiduje rozliczenie opłat według faktycznych kosztów, a ty wykażesz zużycie z okresu najmu. Przy ryczałcie bez rozliczenia płacisz sam.

Dopłatę daje zapis o rozliczeniu kosztów

Zanim cokolwiek policzysz, otwórz umowę na paragrafie o opłatach. Gdy najemca wpłacał zaliczki, a umowa kazała rozliczać je według faktycznych kosztów, różnica między wpłatami a rachunkiem jest jego długiem. Przy 10 miesiącach zaliczek po 400 zł najemca wpłacił 4000 zł. Zarządca wylicza za ten okres 4380 zł, więc do dopłaty zostaje 380 zł.

O dopłacie przy ryczałcie decyduje treść całej klauzuli. Jeśli dalszy ustęp każe okresowo porównywać tę kwotę z rzeczywistymi kosztami, ryczałt działa jak zaliczka. Stały ryczałt bez takiego zapisu zamyka temat: wyższe rachunki same w sobie nie dają podstawy do obciążenia najemcy.

Ryczałt bez rozliczenia jest popularny w najmie na pokoje, a ryzyko wyższych rachunków ponosi tam w całości właściciel. Kilku studentów płaci co miesiąc tę samą kwotę. Zima podbija koszt ciepła, a różnica schodzi z twojego czynszu. Przy zaliczkach temu zapobiega kontrola po pierwszym miesiącu i korekta po 2-3 miesiącach, zanim niedopłata urośnie do sumy, o którą trzeba się spierać.

Właściciel oddaje kaucję przed rozliczeniem rocznym

Na zwrot kaucji masz miesiąc od dnia opróżnienia lokalu. Oczekiwanie na roczne rozliczenie ze spółdzielni tego terminu nie wydłuża. Kaucja zabezpiecza należności, które masz w dniu wyprowadzki, a dopłata przysłana kilka miesięcy później nie jest wtedy znana co do kwoty.

Potrącasz więc dług policzalny już przy oddaniu kluczy, na przykład niezapłaconą zaliczkę za ostatni miesiąc najmu. W piśmie przy zwrocie reszty podajesz kwotę, tytuł i dokument. Kto zatrzymuje całą kaucję do czasu, aż przyjdzie rozliczenie ciepła, spóźnia się ze zwrotem.

Wezwanie z wyliczeniem otwiera drogę do odsetek

Dopłata obroni się wtedy, gdy były najemca sprawdzi ją sam, bez wiary w twoje słowo. Ciężar dowodu spoczywa na tym, kto żąda pieniędzy (art. 6 KC). Każdy etap musi więc zostawić dokument.

1. W dniu wydania kluczy do protokołu trafiają stany wodomierzy i podzielników ciepła ze zdjęciami. Gotowy układ daje wzór protokołu zdawczo-odbiorczego.
2. Gdy okres rozliczeniowy spółdzielni obejmuje czas przed wyprowadzką i po niej, koszt dzieli się proporcjonalnie według liczników, zasad zarządcy albo uzgodnionego miernika. Zużycie po wydaniu lokalu nie przechodzi na najemcę.
3. Wezwanie zawiera rozliczenie zarządcy, sumę wpłaconych zaliczek i wyliczenie różnicy.
4. Gdy pieniądze nie wpłyną w terminie, naliczasz odsetki za opóźnienie z art. 481 KC.

Odsetki działają tylko przy kwocie, której podstawę umiesz pokazać. Podział okresu i różnicę łatwiej policzyć w kalkulatorze rozliczeń z najemcą i dołączyć wydruk do wezwania.

Co zrobić, gdy protokół nie ma odczytów?

Najtrudniejszy wariant wygląda tak: rozliczenie przychodzi kilka miesięcy po wyprowadzce, a protokół ma tylko datę i podpisy. Kwotę nadal wykazujesz ty. Zostaje odczyt podzielników, który firma rozliczeniowa wykonała dla spółdzielni, zdjęcia liczników z telefonu z dnia oddania kluczy i wiadomości, w których najemca podał stan. Podział według samych dni najmu najsłabiej broni się przy ogrzewaniu. Zimowy miesiąc zużywa więcej ciepła niż letni i najemca od razu to wytknie.

Przed wysłaniem wezwania sprawdź samo rozliczenie. Przy lokalu powinien stać odczyt, a okres musi zgadzać się z datami najmu. Szacunek zamiast odczytu albo błędny stan reklamujesz u zarządcy, zanim przeniesiesz kwotę na byłego najemcę.

Jeśli wynajmowałeś na pokoje, byłemu lokatorowi wysyłasz tylko tę część rozliczenia, która pozwala sprawdzić jego kwotę. Dane o zużyciu współlokatorów zostają u ciebie.

Podział rozliczenia ze spółdzielni i wezwanie do byłego najemcy przygotuje opiekun, gdy zamówisz zarządzanie najmem w bingo.pl, kosztujące od 10% miesięcznego czynszu*.

Najczęstsze pytania