Kiedy ryczałt od najmu na doby zamienia się w usługę hotelarską

Sejm 8 października 2026 r. uchwalił definicję usług hotelarskich, która obejmuje ogólnodostępny najem mieszkania krótszy niż 30 dni. Ryczałt od najmu prywatnego zostaje właścicielowi, który nie obsługuje gościa w trakcie pobytu.

Jakie cechy apartamentu urząd czyta jako hotel?

Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich trafiła do podpisu prezydenta 12 października 2026 r. i ma wejść w życie 14 dni od ogłoszenia. Usługą hotelarską nazywa wynajmowanie mieszkań „trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta”, jeśli jest ogólnie dostępne. Stawek ryczałtu nowelizacja nie rusza. Wynajmujący prywatne mieszkania bez usług charakterystycznych dla hoteli powinni więc zachować ryczałt według dotychczasowych stawek.

Granicę wyznacza to, co dzieje się z gościem po zameldowaniu. Sprzątanie w czasie pobytu, przygotowywanie posiłków, wymiana pościeli i ręczników oraz organizowanie dodatkowych zajęć to cechy, które doradcy podatkowi łączą z usługą hotelarską. Dwie tegoroczne interpretacje Dyrektora KIS pokazują z kolei najem, który urząd zaakceptował jako prywatny. Ich elementy da się przyłożyć do własnego apartamentu jak listę kontrolną:

• jeden lokal wystawiony na platformie, zarządzany zdalnie przez aplikację,
• żadnych pracowników po stronie właściciela,
• firma zewnętrzna sprząta wyłącznie między pobytami gości i to jest jedyna czynność fizyczna przy lokalu,
• rezerwacje i zameldowanie działają automatycznie, przez system zamków elektronicznych,
• gość nie dostaje w trakcie pobytu posiłków, świeżej pościeli ani atrakcji.

Pierwsze cztery punkty opisują stan faktyczny z interpretacji z 25 sierpnia 2026 r. (0112-KDIL2-2.4011.653.2026.5.WS) i z 2 października 2026 r. (0115-KDST2-1.4011.497.2026.1.MR). Obie wydano konkretnym wnioskodawcom. Jeśli twój apartament odbiega od nich jednym elementem, choćby śniadaniem w lodówce na powitanie albo ręcznikami wymienianymi co dwa dni, porównanie przestaje działać i urząd ocenia twoją sytuację od zera.

Sama liczba lokali niczego nie przesądza. W wyroku z 28 maja 2024 r. (II FSK 1080/21) NSA uznał, że nawet 18 lokali może pozostać najmem prywatnym, jeśli nie zostały wprowadzone do majątku firmy. Ryzyko rośnie przy połączeniu skali z obsługą gościa.

Kto przy przychodzie bliskim progu 100 tys. zł rocznie dokłada gościom usługi w trakcie pobytu, ma powód, żeby przed sezonem złożyć własny wniosek o interpretację z rzetelnym opisem tego, co robi przy lokalu.

Gmina może liczyć podatek jak od firmy

Gminy mają w ręku uchwałę NSA z 21 października 2024 r. o sygnaturze III FPS 2/24. Sąd potraktował w niej regularne udostępnianie mieszkania gościom na kilka nocy jako zajęcie bliskie hotelarstwu i uznał, że taki lokal można obciążyć stawką podatku od nieruchomości przewidzianą dla działalności gospodarczej.

Dla właściciela to sytuacja na pierwszy rzut oka sprzeczna. Urząd skarbowy przyjmuje ryczałt od najmu prywatnego, tak jak w interpretacjach KIS z tego roku, a gmina w tym samym czasie nalicza podatek od metra według stawki dla firm. Każdy z tych organów ocenia co innego: urząd skarbowy źródło przychodu, gmina sposób wykorzystania lokalu.

Nowa definicja daje gminie dodatkowy argument do uzasadnienia decyzji, bo krótki najem dla jednego klienta ma teraz w ustawie nazwę usługi hotelarskiej. Kto dostaje decyzję z wyższą stawką, odpowiada na nią opisem faktów. Liczy się to, jak często lokal stoi pusty, czy bywa wynajmowany na dłużej niż miesiąc i czy gość korzysta z czegokolwiek poza samym mieszkaniem.

Jak gminy ustalają stawki na kolejny rok, opisuje wpis o podatku od nieruchomości dla mieszkań na wynajem.

Ile zostaje z 80 tys. zł przychodu po przekwalifikowaniu?

Przyjmijmy apartament w bloku, wynajmowany na doby, z przychodem 80 tys. zł rocznie. W najmie prywatnym podatek liczy się od przychodu: do 100 tys. zł rocznie stawka wynosi 8,5%, powyżej tej kwoty 12,5% od nadwyżki. Rachunek jest krótki: 80 000 zł × 8,5% = 6800 zł podatku za rok.

Ten sam apartament uznany za działalność gospodarczą oznacza obowiązek płacenia składki zdrowotnej, a często także składek na ubezpieczenia społeczne. Te składki płaci się niezależnie od podatku. Dopłata rośnie więc o kwotę, której przy najmie prywatnym w ogóle nie było.

Drugie ryzyko dotyczy VAT.

Usługi krótkotrwałego zakwaterowania podlegają stawce 8% VAT, chyba że wynajmujący spełnia warunki zwolnienia podmiotowego. Od 1 stycznia 2026 r. limit tego zwolnienia wynosi 240 tys. zł, wcześniej 200 tys. zł, a według WSA we Wrocławiu przychód z najmu prywatnego wlicza się do limitu. Jeden apartament z przychodem 80 tys. zł mieści się w nim z dużym zapasem. Trzy takie lokale dają 3 × 80 000 zł = 240 000 zł, czyli dokładnie granicę zwolnienia. Właściciel kilku mieszkań na doby sumuje więc przychody ze wszystkich, zanim przyjmie nowe rezerwacje na koniec roku.

Jeżeli chcesz sprawdzić własne liczby przed decyzją o zmianie formy najmu, przydaje się kalkulator podatku od najmu.

Co właściciel apartamentu załatwia przed wejściem ustawy

Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia, więc pierwszy termin liczy się od dnia publikacji w Dzienniku Ustaw. W tym czasie właściciel jednego apartamentu porządkuje dwie rzeczy, które działają niezależnie od formy opodatkowania.

Pierwsza to VAT od prowizji platformy rezerwacyjnej. Prowizja jest importem usług, dlatego nawet gospodarz zwolniony z VAT musi zarejestrować się jako podatnik VAT-UE i składać deklarację VAT-9M. Ten obowiązek nie ma nic wspólnego ze sporem o to, czy najem jest prywatny.

Druga to opis sposobu najmu, spisany dziś i przechowywany razem z dokumentami. Umowa z firmą sprzątającą z terminem „między pobytami”, ustawienia aplikacji do zamków i regulamin pobytu bez śniadań i bez wymiany pościeli w trakcie odpowiadają punkt po punkcie stanom faktycznym zaakceptowanym przez KIS. Ten sam zestaw papierów przydaje się przy kontroli skarbowej i przy sporze z gminą o podatek od nieruchomości.

Jeśli w tym sezonie planujesz dołożyć gościom posiłki albo codzienne sprzątanie, policz wcześniej, czy dodatkowy przychód pokryje składkę zdrowotną i ZUS, bo właśnie te usługi przesuwają apartament w stronę hotelu.

Jeśli spór z gminą o stawkę dla firm i pilnowanie deklaracji od prowizji platformy ważą więcej niż korzyść z krótkiego najmu, przenieś apartament na najem długoterminowy i wybierz zarządzanie najmem w bingo.pl, w którym obowiązuje stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu.

Najczęstsze pytania