Siedem miast skupia 70 procent ofert najmu. Gdzie kupować, a gdzie nie

70 proc. wszystkich ofert najmu w Polsce skupia siedem metropolii, ale to nie ta sama liczba co ryzyko pustostanu: część z nich odnotowała w sierpniu 2026 r. skok podaży o kilkadziesiąt procent miesiąc do miesiąca.

Które miasta skupiają rynek najmu

Łódź, Katowice, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Wrocław i Warszawa odpowiadały w sierpniu 2026 r. za 70 proc. wszystkich ogłoszeń najmu w kraju, łącznie 16,9 tys. ofert. To one skupiły też najsilniejszy w tym roku przyrost podaży: liczba aktywnych ogłoszeń w 16 miastach wojewódzkich wzrosła o 6 proc. m/m, do 24,3 tys.. Kupując kolejne mieszkanie w jednej z tych lokalizacji, wchodzi się na rynek, gdzie konkurencja o najemcę jest z definicji większa niż w mniejszych ośrodkach.

Warszawa pozostaje najdroższa, średnio 4,9 tys. zł miesięcznie, a Kielce najtańsze, 2,1 tys. zł, co daje różnicę blisko 2,8 tys. zł. Ta rozpiętość pokazuje, że sam fakt bycia w grupie siedmiu metropolii nic nie mówi o realnej stawce, jaką można uzyskać za konkretny lokal.

Skąd wziął się rekordowy przyrost ofert w części miast

Największy miesięczny przyrost ofert najmu w sierpniu 2026 r. odnotowano w Trójmieście, o 37 proc. m/m, przy czym w Sopocie liczba ogłoszeń wzrosła o 93 proc. a w Gdańsku o 36 proc.. Wzrost podaży zauważono też w Poznaniu, 14 proc. Łodzi i Białymstoku, po 12 proc. oraz Krakowie, 5 proc..

Część tej fali to lokale, które wróciły z najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Od 20 maja 2026 r. obowiązuje unijne rozporządzenie STR, które nakłada na właścicieli mieszkań w najmie krótkoterminowym obowiązek rejestracji tej działalności pod rygorem kary do 50 tys. zł. Polska nie ma jeszcze ustawy wdrażającej te przepisy, więc kary na razie co do zasady nie są stosowane. Sam sygnał regulacyjny wystarczył jednak części właścicieli, żeby przestawić lokal na najem długoterminowy, zanim krajowa ustawa wejdzie w życie.

Ile realnie kosztuje wejście na rynek z nadpodażą

Mediana czasu potrzebnego na znalezienie nowego najemcy, licząc z umów podpisanych w sierpniu 2026 r. to 13 dni. To krajowy punkt odniesienia, uśredniony ze wszystkich miast razem, także tych ze spadającą podażą.

Weźmy kawalerkę za 3 tys. zł miesięcznie. Jeśli zamiast typowych dwóch tygodni lokal stoi pusty miesiąc, właściciel traci równowartość całego czynszu, czyli 3 tys. zł przychodu. W mieście z rosnącą podażą, jak Trójmiasto z przyrostem 37 proc. m/m, konkurencja ofertowa rośnie, co wydłuża oczekiwanie na lokatora ponad krajową medianę. W mieście ze spadającą podażą, jak Olsztyn, minus 34 proc. m/m, Opole, minus 18 proc. czy Katowice i Zielona Góra, po minus 13 proc. konkurencja ofertowa maleje, a to skraca oczekiwanie na lokatora.

Uśredniony czynsz krajowy tego rozróżnienia nie pokazuje. Prosta średnia z 16 miast wojewódzkich wyniosła w sierpniu 2711 zł, a średnia ważona liczbą ofert, bliższa temu, co realnie płacą najemcy w dużych miastach, 3573 zł. Decyzję o zakupie trzeba więc oprzeć na danych z konkretnego miasta, nie na krajowej średniej, bo różnica między Warszawą a Kielcami sięga niemal 2,8 tys. zł miesięcznie.

Trzy dane, które sprawdzisz przed podpisaniem aktu

Pierwsza rzecz do sprawdzenia to dynamika liczby ofert w wybranej dzielnicy z ostatnich dwóch, trzech miesięcy. Wzrost powyżej 30 proc. m/m, jak w Trójmieście, sygnalizuje rosnącą konkurencję o najemcę.

Druga to kierunek cen rok do roku, który bywa przeciwny do kierunku podaży. W Olsztynie najem podrożał o 8,1 proc. r/r, mimo spadku liczby ofert. W Krakowie i Rzeszowie ceny potaniały o 5,1 proc. r/r, mimo że w Krakowie podaż rosła, o 5 proc. m/m. Te dwie liczby idą w przeciwne strony w tym samym mieście, więc sam kierunek podaży nie przesądza o cenie.

Trzecia rzecz to źródło stawki, którą się porównuje. Cena ofertowa zwykle nie obejmuje opłat administracyjnych ani mediów i bywa wyższa od czynszu realnie zapisanego w umowie. Zestawianie oferty konkurenta z własną kalkulacją rentowności ma sens tylko wtedy, gdy obie liczby liczy się na tej samej podstawie.

Czego samodzielnie nie rozstrzygnie właściciel, to spór o uchwałę wspólnoty mieszkaniowej ograniczającą najem krótkoterminowy. Wspólnoty mogą regulować wyłącznie zasady korzystania z części wspólnych, a nie narzucać sposobu użytkowania prywatnego lokalu, więc takie uchwały bywają kwestionowane jako niedozwolone. Jeśli w budynku, który się kupuje, taka uchwała już obowiązuje, a plan zakłada mieszany model najmu, ocenę jej ważności lepiej zlecić prawnikowi przed podpisaniem aktu, nie po nim.

Które lokalizacje niosą wyższe ryzyko dłuższego pustostanu

Zestawienie sierpniowych danych daje prostą regułę porządkującą wybór. Miasta z gwałtownie rosnącą podażą, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Białystok i Kraków, to lokalizacje, w których kolejne mieszkanie wchodzi na rynek z większą liczbą konkurencyjnych ofert niż miesiąc wcześniej. Miasta ze spadającą podażą, Olsztyn, Opole, Katowice, Zielona Góra, Bydgoszcz i Kielce, to te, w których konkurencja o najemcę w sierpniu 2026 r. się zmniejszyła.

Niska cena zakupu za metr nie równoważy tego ryzyka sama z siebie. Dwa tygodnie pustostanu przy czynszu 3 tys. zł to 1,5 tys. zł mniej przychodu w pierwszym roku najmu. W mieście z rosnącą podażą ten czas bywa dłuższy niż krajowa mediana 13 dni. Zanim padnie decyzja o zakupie, warto policzyć taki rachunek dla konkretnej dzielnicy, nie dla całego miasta z osobna.

Jeśli porównujesz miasta pod kątem ryzyka dłuższego pustostanu, zanim wybierzesz kolejny lokal na wynajem, zobacz zarządzanie najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).

Najczęstsze pytania