Najemca wyprowadził się bez wypowiedzenia? Spisz lokal przy świadkach
Najemca przestał odbierać telefon, a sąsiad twierdzi, że mieszkanie stoi puste od tygodni. Właściciel może objąć pusty lokal w posiadanie, ale wyniesienie cudzych rzeczy i wymiana zamka w mieszkaniu wciąż zajmowanym kończą się sprawą karną.
Telefon milczy od dwóch tygodni, a sąsiad mówi, że w mieszkaniu nie pali się światło. Zanim wejdziesz, wyślij wezwanie listem poleconym na adres z umowy, a lokal otwórz przy świadkach i spisz protokół ze zdjęciami.
W skrócie
- Ubrania w szafie znaczą, że lokal jest nadal zajmowany, choć nikogo nie ma.
- Samowolne opróżnienie lokalu nie jest dozwoloną samopomocą, orzekł Sąd Najwyższy.
- Za odcięcie prądu albo wody grozi kara pozbawienia wolności.
Skąd wiadomo, że najemca naprawdę oddał mieszkanie?
Wszystko rozstrzyga się na progu. Puste szafy, wywiezione meble, odłączona lodówka i klucze w skrzynce znaczą, że najemca zwrócił lokal, choćby nigdy nie napisał ani słowa wypowiedzenia. Kartony w przedpokoju, ręcznik w łazience i ubrania w szafie znaczą coś odwrotnego: mieszkanie jest nadal zajmowane, a właściciel z zapasowym kluczem wchodzi na własne ryzyko.
Nie ma przy tym znaczenia, czy zajmujący ma jeszcze ważną umowę. W piśmiennictwie prawniczym przyjmuje się, że ochrona obejmuje również osoby przebywające w lokalu bezprawnie. Argument „przecież to moja własność” niczego tu nie przesuwa.
Zanim przekręcisz klucz, zbuduj dowód, że szukałeś kontaktu. Wezwanie idzie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na adres wskazany w umowie, z kwotą zaległości, terminem kontaktu i zdaniem, że przy braku odzewu uznasz lokal za zwrócony i wejdziesz do niego w podanym dniu. Tę samą treść wyślij mailem i SMS-em na dane z umowy, zachowaj zrzuty ekranu z godzinami, zanotuj próby telefoniczne oraz rozmowy z sąsiadem i administracją budynku. Przesyłka, która wraca po awizowaniu, zostaje nieotwarta w aktach razem z kopertą.
Mieszkanie otwierasz z dwiema osobami postronnymi, najlepiej niespokrewnionymi. W protokole notujesz datę, godzinę, obecnych, stan każdego pomieszczenia, stany wodomierzy oraz liczników energii i gazu, a osobno listę rzeczy zastanych w lokalu; do tego zdjęcia albo nagranie z widoczną datą. Gotowy układ dokumentu daje wzór protokołu zdawczo-odbiorczego.
Jeżeli za drzwiami zastaniesz kogokolwiek, choćby osobę spoza umowy, wycofaj się i niczego nie ruszaj. Masz wtedy sprawę o wydanie lokalu, nie porządki po najemcy.
Papiery właściciel napisze sam, pozew zostaw prawnikowi
Papierkową część właściciel zrobi przy własnym biurku. Po protokole powstaje spis pozostawionych rzeczy, każda pozycja z krótkim opisem i zdjęciem, a potem decyzja, gdzie je trzymać: zamykany pokój, piwnica albo wynajęty boks. Na koniec pisemne wezwanie do odbioru z konkretną datą, godziną i adresem, wysłane listem poleconym i powtórzone mailem.
Równolegle idzie rozliczenie: zaległy czynsz miesiąc po miesiącu, media policzone z odczytów wpisanych do protokołu, naprawy poparte rachunkami. Kaucji nie zatrzymuje się w milczeniu. Najemca ma dostać zestawienie pozycja po pozycji i pisemne oświadczenie o potrąceniu, a ty zachowujesz dowód nadania. Zasady rozliczenia opisuje wpis o potrąceniach z kaucji.
Dalej zaczyna się teren dla pełnomocnika: pozew o zapłatę, pozew o eksmisję, wniosek egzekucyjny do komornika, spór o uszkodzone rzeczy, a przy najmie okazjonalnym wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Za korzystanie z mieszkania bez tytułu prawnego właściciel może żądać odszkodowania odpowiadającego rynkowym cenom najmu, a usunięcia takiej osoby dochodzi w postępowaniu eksmisyjnym.
Kiedy wymiana zamka staje się przestępstwem?
Kodeks karny w art. 191 § 1 przewiduje do 3 lat pozbawienia wolności za przemoc lub groźbę bezprawną wobec osoby, żeby zmusić ją do określonego działania, zaniechania albo znoszenia, a § 1a obejmuje tą samą karą przemoc innego rodzaju stosowaną uporczywie albo istotnie utrudniającą korzystanie z lokalu mieszkalnego; stosunki między właścicielem a lokatorem porządkuje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2001 r. stan prawny na 17.09.2026. Jako zachowania objęte tym przepisem wskazuje się wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie wody, demontaż okien i zamurowanie wejścia.
Nie trzeba przy tym powtarzać niczego tygodniami. Znamię istotnego utrudnienia może wypełnić jednorazowa czynność, a jako przykład utrudniania uporczywego podaje się notoryczną zmianę zamka w drzwiach. Karalne jest działanie umyślne, nastawione na cel, choćby wypchnięcie lokatora z mieszkania.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z 22 listopada 2000 r. (V KKN 302/98) uznał, że skoro istnieją procedury wykonania wyroku eksmisyjnego, samowolne opróżnienie lokalu przez właściciela, wywóz rzeczy na wysypisko i ich zniszczenie nie mieszczą się w dozwolonej samopomocy.
Jeśli po wezwaniu nikt się po rzeczy nie zgłasza, a przechowanie zaczyna kosztować, wystąp do sądu o zezwolenie na sprzedaż albo o złożenie rzeczy do depozytu sądowego; koszty składowania doliczysz później do roszczenia wobec najemcy.
Jeśli nie chcesz sam pisać wezwań, otwierać mieszkania ze świadkami i pilnować terminów, obsługę takich sytuacji przejmuje zarządzanie najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł (Wrocław: kawalerka 259 zł, 2–3 pokoje 319 zł, 4–5 pokoi 349 zł; Warszawa: kawalerka 299 zł, 2–3 pokoje 349 zł, 4–5 pokoi 399 zł; Kraków: kawalerka 229 zł, 2–3 pokoje 299 zł, 4–5 pokoi 349 zł; Poznań: kawalerka 229 zł, 2–3 pokoje 279 zł, 4–5 pokoi 329 zł; Trójmiasto: kawalerka 229 zł, 2–3 pokoje 279 zł, 4–5 pokoi 329 zł), bez prowizji od czynszu).
