Przegląd budynku robi wspólnota, ale grzywna trafia we właściciela
Właściciel mieszkania dostał informację o kontroli i nie wie, czego dotyczy obowiązek. Przegląd budynku i świadectwo energetyczne to dwie różne sprawy z osobnymi karami.
Dostałeś zawiadomienie o kontroli i zastanawiasz się, czy to twoja sprawa jako właściciela mieszkania. Za przegląd całego budynku odpowiada zarządca lub wspólnota, a ty osobiście odpowiadasz za świadectwo energetyczne przy najmie, pod groźbą grzywny do 5 tys. zł.
W skrócie
- Przegląd budynku raz na 5 lat zleca zarządca lub wspólnota, nie pojedynczy właściciel
- Świadectwo energetyczne to osobny obowiązek wynajmującego od 28.04.2023, grzywna do 5 tys. zł
- Nieusunięcie usterek z protokołu kontroli grozi surowszą sankcją niż sam brak przeglądu
Przegląd budynku i świadectwo energetyczne to dwie różne sprawy
Art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego z 7 lipca 1994 r. stan prawny na 25.09.2026, nakazuje kontrolę stanu technicznego i estetyki obiektu co najmniej raz na pięć lat. Obowiązek dotyczy budynku jako całości, więc w bloku wielorodzinnym zleca ją wspólnota mieszkaniowa albo administrator, nie pojedynczy właściciel lokalu. Za brak takiej kontroli grozi grzywna do 5 tys. zł nakładana mandatem przez nadzór budowlany.
Zupełnie inaczej wygląda sprawa świadectwa charakterystyki energetycznej. Od 28 kwietnia 2023 r. wynajmujący, który nie przekaże go najemcy przy zawarciu umowy, podlega grzywnie do 5 tys. zł na podstawie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Kwota kary wygląda tak samo, ale to dwa osobne postępowania z dwóch różnych ustaw. Świadectwo energetyczne omawiamy szerzej w tekście o karze za jego brak przy wynajmie.
Co właściciel mieszkania załatwia sam przed kontrolą
Jeśli inspektor zapowiada kontrolę całego budynku, to sprawa zarządcy, nie pojedynczego lokatora. Świadectwo energetyczne dla wynajmowanego mieszkania właściciel zamawia jednak sam i sam dołącza je do umowy najmu, bo to właśnie brak dokumentu w chwili podpisania umowy bada urząd. Kontrola budynku może odbyć się bez wcześniejszej zapowiedzi w godzinach od 6:00 do 22:00, a utrudnianie jej jest przestępstwem zagrożonym karą pozbawienia wolności.
Gdy właściciel potrzebuje wglądu w protokół z ostatniej kontroli budynku, na przykład do umowy najmu albo transakcji sprzedaży, ma prawo wystąpić o niego pisemnie do zarządcy lub wspólnoty, powołując się na interes prawny. Zarządca przechowuje taki dokument w Książce Obiektu Budowlanego, a dla budynków istniejących termin obowiązkowego przejścia na jej cyfrową formę c-KOB przesunięto do 31 grudnia 2031 r.. Do tego czasu protokół może być papierowy.
Mandat za brak kontroli można odrzucić, a wtedy sprawa trafia do sądu rejonowego.
Ile kosztuje zaniedbanie usterek z protokołu
Sama kara za brak przeglądu to grzywna do 5 tys. zł w trybie mandatu. Wyższa sankcja grozi za coś innego: niewykonanie zaleceń wskazanych w protokole pokontrolnym. Za to grozi grzywna do 5000 zł, a nawet areszt lub ograniczenie wolności. Tę samą sankcję opisuje się też jako widełki od 20 do 5000 zł lub karę ograniczenia wolności do miesiąca. Przy długotrwałym niewywiązywaniu się z obowiązków właściciela lub zarządcy grzywna może sięgnąć 100 stawek dziennych po 10 do 2000 zł każda. To daje maksymalnie 200 000 zł. Alternatywnie sąd może orzec ograniczenie lub pozbawienie wolności do 12 miesięcy.
Nowelizacja Prawa budowlanego z 7 stycznia 2026 r. wprowadziła mechanizm tzw. żółtej kartki: przy naruszeniach, które nie stwarzają bezpośredniego zagrożenia, powiatowy inspektor daje 60 dni na usunięcie nieprawidłowości, zanim nałoży grzywnę. Pismo z zawiadomieniem o usterce nie musi więc od razu oznaczać kary, jeśli usterka zostanie naprawiona w tym terminie.
Ile trzeba zapłacić za sam przegląd i kto to finansuje
Koszty przeglądu ponosi wspólnota z funduszu remontowego lub bieżących opłat, nie pojedynczy właściciel z osobna, choć pośrednio wraca to do niego w czynszu administracyjnym. Roczny lub półroczny przegląd budynku o powierzchni do 500 m² kosztował w Warszawie w 2023 r. od ponad 350 zł netto, a rozszerzony przegląd pięcioletni wychodzi zwykle o co najmniej 20 proc. drożej.
Jeśli po kontroli inspektor wpisze do protokołu usterkę, a wspólnota jej nie naprawi w terminie z pouczenia, koszt spora wraz z opłatami administracyjnymi zwykle przewyższa cenę samego przeglądu. Warto więc, żeby właściciel mieszkania pytał zarządcę nie tylko o termin ostatniej kontroli, ale i o to, czy protokół zawiera jakiekolwiek zalecenia jeszcze nieusunięte.
Gdy zarządca zwleka z odpowiedzią na pismo o wgląd w protokół kontroli albo z terminem żółtej kartki, warto zlecić pilnowanie tych terminów zarządzaniu najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).
Najczęstsze pytania
Czy właściciel mieszkania w bloku sam zamawia przegląd techniczny budynku
Nie, przegląd całego budynku zamawia zarządca lub wspólnota mieszkaniowa, bo obowiązek dotyczy obiektu jako całości. Właściciel pojedynczego lokalu odpowiada osobiście za świadectwo energetyczne przy najmie.
Czy kara za brak przeglądu budynku i kara za brak świadectwa energetycznego to ta sama sprawa
Nie, to dwie odrębne podstawy prawne z różnych ustaw, obie zagrożone grzywną w tej samej wysokości. Brak przeglądu rozlicza nadzór budowlany, a brak świadectwa dotyczy wyłącznie umowy najmu lub sprzedaży.
Co się dzieje, gdy właściciel nie przyjmie mandatu za brak kontroli budynku
Mandat można odrzucić, sprawa trafia wtedy do sądu rejonowego, który rozstrzyga zasadność grzywny. Postępowanie mandatowe jest więc tylko propozycją, nie ostatecznym wyrokiem.
Do kiedy budynek musi mieć cyfrową Książkę Obiektu Budowlanego
Nowe obiekty prowadzą ją cyfrowo od 1 stycznia 2024 r., a budynki istniejące mają czas na przejście na system c-KOB do 31 grudnia 2031 r.. Do tego czasu protokoły z przeglądów mogą być papierowe.
