Rentowność najmu liczy się od przychodu, nie od czynszu z ogłoszenia
Czynsz z ogłoszenia nic nie mówi o zwrocie z inwestycji. Realną rentowność liczy się po podatku, po pustostanach i po kosztach zarządzania mieszkaniem.
Rentowność netto najmu to przychód z czynszu po odliczeniu podatku i miesięcy pustostanu, podzielony przez cenę zakupu mieszkania. Sama stawka z ogłoszenia nic nie mówi o zwrocie, bo nie uwzględnia ryczałtu 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie.
W skrócie
- Ryczałt do limitu rocznego przychodu obniża czynsz, zanim policzysz zwrot z zakupu.
- Miesiąc pustostanu odbiera jedną dwunastą rocznego przychodu z czynszu.
- Zorganizowany, ciągły wynajem kilku mieszkań grozi przekwalifikowaniem na działalność gospodarczą.
Wzór na rentowność netto na przykładzie
Rentowność netto liczy się jako różnica między przychodem z czynszu i tym, co z niego zostaje po podatku i przestojach, podzielona przez cenę zakupu mieszkania. Porównanie dwóch ofert oparte tylko na czynszu brutto kończy się na liczbie, która niczego nie mówi o zwrocie z kapitału.
Mieszkanie kupione za 500 000 zł, wynajmowane za 3000 zł miesięcznie, daje 36 000 zł przychodu rocznie bez przestojów. Miesiąc pustostanu odbiera jedną dwunastą tej sumy, czyli 3000 zł, i przychód spada do 33 000 zł. Od tej kwoty trzeba jeszcze odjąć ryczałt 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie, to jest 2805 zł. Zostaje 30 195 zł, co przy cenie zakupu 500 000 zł daje rentowność netto na poziomie około 6%. To wynik dla mieszkania bez kredytu i bez kosztów zarządzania, które obniżą go dalej, jeśli właściciel korzysta z zewnętrznej obsługi.
Ryczałt liczy się od czynszu, nie od zysku
Od 2023 roku najem prywatny osób fizycznych rozlicza się wyłącznie ryczałtem: 8,5% przychodu rocznie do limitu, a nadwyżka nad nim opodatkowana jest stawką 12,5%. Podstawą jest kwota czynszu wpłacana przez najemcę, nie zysk po odliczeniu kosztów, więc remont, wyposażenie mieszkania i odsetki od kredytu nie zmniejszają podstawy opodatkowania.
Dla małżonków ze wspólnością majątkową próg przesuwa się wyżej: po złożeniu wspólnego oświadczenia liczy się go łącznie jako 200 000 zł, zamiast osobno dla każdego z małżonków. Przy czynszu na poziomie 5000 zł miesięcznie najem prywatny ma jeszcze jedną przewagę nad działalnością gospodarczą: nie trzeba płacić składki zdrowotnej, co daje oszczędność w przedziale 200-450 zł miesięcznie.
Zaliczka i PIT-28 mają własne terminy
Zaliczkę na podatek wpłaca się samodzielnie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynął czynsz. Za czynsz z września termin mija 20 października, bez wezwania z urzędu i bez druku od gminy.
Roczne zeznanie PIT-28 z rozliczeniem całego ryczałtu składa się do końca lutego roku następnego. Dopiero w tym zeznaniu widać, że trzy miesiące pustostanu zmniejszyły roczny przychód, a nie tylko sumę dwunastu pełnych czynszów z umowy.
Piąte mieszkanie w portfolio zmienia rachunek podatkowy
Kaucja wpłacona przez najemcę nie jest przychodem, jeśli właściciel zwróci ją po zakończeniu umowy. Staje się przychodem tylko wtedy, gdy właściciel ją zatrzyma, i wtedy trzeba dopisać ją do podstawy ryczałtu za dany rok.
Inny próg dotyczy skali całego wynajmu, nie jednej umowy. Urząd skarbowy może uznać wynajem kilku lokali za działalność gospodarczą, jeśli jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, na przykład z aktywną reklamą i ewidencją jak w firmie. Przy większym portfolio, od pięciu mieszkań, możliwość odliczenia amortyzacji i kosztów remontów może obniżyć podatek bardziej niż ryczałt liczony od samego czynszu. Rachunek rentowności wygląda wtedy inaczej: podatek spada, ale pojawia się składka zdrowotna i księgowość firmy.
Ile z rachunku zrobi sam właściciel
Wzór z ceny zakupu, czynszu rocznego i liczby miesięcy przestoju właściciel sprawdzi samodzielnie, korzystając z kalkulatora rentowności najmu albo licząc go na kartce.
Trudniej ocenić, czy przy kilku mieszkaniach urząd skarbowy nie zacznie traktować wynajmu jako działalności gospodarczej. Ta decyzja zależy od sposobu prowadzenia wynajmu, nie tylko od liczby adresów, i lepiej skonsultować ją z doradcą podatkowym przed złożeniem PIT-28, nie po terminie z lutego. Jeśli właściciel nie chce co miesiąc pilnować terminu 20 dnia i sam liczyć zaliczek, tę część rozliczeń przejmie zarządca razem z resztą obsługi najmu.
Rachunek rentowności netto i pilnowanie terminu zaliczki na ryczałt może przejąć zarządca, zobacz zarządzanie najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł (Wrocław: kawalerka 259 zł, 2–3 pokoje 319 zł, 4–5 pokoi 349 zł; Warszawa: kawalerka 299 zł, 2–3 pokoje 349 zł, 4–5 pokoi 399 zł; Kraków: kawalerka 229 zł, 2–3 pokoje 299 zł, 4–5 pokoi 349 zł; Poznań: kawalerka 229 zł, 2–3 pokoje 279 zł, 4–5 pokoi 329 zł; Trójmiasto: kawalerka 229 zł, 2–3 pokoje 279 zł, 4–5 pokoi 329 zł), bez prowizji od czynszu).
Najczęstsze pytania
Czy czynsz brutto z ogłoszenia mówi coś o rentowności?
Nie, sama stawka czynszu nic nie mówi o zwrocie z inwestycji, bo nie uwzględnia podatku i miesięcy bez najemcy. Dopiero przychód po tych odliczeniach, podzielony przez cenę zakupu, daje realny wskaźnik rentowności netto.
Czy koszt remontu mieszkania obniża podstawę opodatkowania ryczałtem?
Nie, ryczałt liczy się od przychodu, czyli od wpłaconego czynszu, a nie od dochodu, więc koszty remontu, wyposażenia i odsetek od kredytu nie zmniejszają podstawy opodatkowania.
Czy kaucja wlicza się do przychodu z najmu?
Nie, jeśli właściciel zwróci ją najemcy po zakończeniu umowy. Staje się przychodem podlegającym opodatkowaniu tylko w momencie, gdy właściciel decyduje się ją zatrzymać.
Od ilu mieszkań fiskus uzna wynajem za działalność gospodarczą?
Nie ma jednego progu liczby lokali. Decyduje sposób prowadzenia wynajmu, zorganizowany i ciągły charakter, na przykład aktywna reklama i ewidencja jak w firmie, a nie sama liczba adresów w portfolio.
Czy najem prywatny jest tańszy niż działalność gospodarcza przy jednym mieszkaniu?
Zwykle tak, bo przy przychodzie rzędu 5000 zł miesięcznie brak składki zdrowotnej w najmie prywatnym oznacza oszczędność około 200-450 zł miesięcznie względem działalności gospodarczej.
