Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą, zanim podpiszesz umowę

Boisz się, że trafisz na najemcę, którego trudno się pozbyć. Zabezpieczeniem nie jest wrażenie z rozmowy, tylko limit kaucji i akt notarialny z najmu okazjonalnego, ustalone przed podpisaniem umowy.

Dlaczego zwykła umowa zostawia właściciela z samym pozwem

Umowa najmu między osobami fizycznymi bez dodatkowych klauzul trwa najwyżej dziesięć lat, po tym czasie z mocy prawa zmienia się w najem na czas nieoznaczony. To pokazuje granicę, do której prawo w ogóle pozwala trwać relacji najmu bez żadnej ingerencji z zewnątrz.

Przy zwykłej umowie, bez aktu notarialnego, jedyną drogą do odzyskania lokalu od opornego najemcy jest pozew o eksmisję do sądu rejonowego, potem wyrok, potem komornik. Każdy etap ma własny bieg i możliwość odwołania, więc właściciel wchodzi w spór bez skrótu, jaki daje najem okazjonalny.

Ile kaucji wolno pobrać i czego ona nie pokryje

Przy zwykłej umowie najmu kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy. Przy najmie okazjonalnym pułap jest niższy: sześciokrotność czynszu. Przy czynszu 2500 zł daje to maksymalnie 30 000 zł przy najmie zwykłym i 15 000 zł przy okazjonalnym.

Przy trzech miesiącach zaległości i czynszu 2500 zł zaległość sama pochłania 7500 zł z limitu 15 000 zł, a jeśli dołoży się do tego koszt remontu po zniszczeniach, kaucja z najmu okazjonalnego często nie starczy na pokrycie całości. To argument, żeby traktować ją jako jedno z kilku zabezpieczeń, nie jedyne.

Czego wymaga najem okazjonalny, zanim najemca się wprowadzi

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu, realnie skraca drogę do odzyskania mieszkania. Do umowy dołącza się też wskazanie innego lokalu, w którym najemca mógłby zamieszkać po ewentualnej egzekucji, wraz ze zgodą jego właściciela. To właśnie ten drugi dokument, nie sama nazwa umowy, decyduje o tym, że sprawa może pominąć etap pozwu o eksmisję i przejść od razu do wniosku o klauzulę wykonalności na akt notarialny.

Właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Spóźnienie nie unieważnia umowy, ale osłabia dowodową pozycję właściciela przy egzekwowaniu opróżnienia lokalu, bo to zgłoszenie potwierdza wobec organu datę zawarcia najmu.

Zgoda właściciela lokalu zastępczego bywa problemem po roku czy dwóch: adres może się zdezaktualizować, a zgoda wygasnąć, gdy ta osoba sama sprzeda mieszkanie albo się z niego wyprowadzi. Ustawa nie każe tego weryfikować w trakcie trwania najmu, więc to właściciel decyduje, czy raz na jakiś czas dopyta najemcę o aktualność tego dokumentu, zanim będzie mu on potrzebny w praktyce egzekucji.

Ile ma właściciel czasu, zanim zacznie procedurę

Wypowiedzenie z powodu zaległości wymaga trzech pełnych okresów płatności i wcześniejszego, pisemnego wezwania z dodatkowym, miesięcznym terminem na spłatę. Przy czynszu płatnym miesięcznie oznacza to w praktyce co najmniej cztery miesiące między pierwszą zaległością a możliwością skutecznego wypowiedzenia.

Przy najmie okazjonalnym samo żądanie opróżnienia lokalu po zakończeniu umowy musi dawać najemcy co najmniej 7 dni od doręczenia. W tym czasie właściciel nie może samodzielnie wymieniać zamków ani odcinać mediów, żeby przyspieszyć sprawę, bo takie działanie samo naraża go na odpowiedzialność, niezależnie od tego, kto ma rację w sporze o zaległości.

Roszczenia o zaległy czynsz przedawniają się po trzech latach, krócej niż większość roszczeń majątkowych. Ma to znaczenie przy decyzji, czy w ogóle warto składać osobny pozew o zapłatę zaległości sprzed lat, gdy priorytetem i tak jest odzyskanie mieszkania.

Jak zweryfikować kandydata, nie łamiąc RODO

Przed podpisaniem umowy właściciel sam obejrzy dowód osobisty kandydata (do wglądu, nie do kopiowania), zadzwoni do poprzedniego wynajmującego i poprosi o zaświadczenie o dochodach albo wyciąg z konta. Skopiowanie całego dowodu osobistego wykracza poza to, czego wolno żądać przy takiej weryfikacji: nadmierne gromadzenie danych osobowych narusza zasadę minimalizacji danych, więc do umowy trafiają tylko dane potrzebne do jej zawarcia, nie skan dokumentu w całości.

Wpisanie kaucji do umowy i pilnowanie 14-dniowego zgłoszenia do urzędu skarbowego właściciel ogarnie sam, mając pod ręką wzór umowy. Ale samo oświadczenie o poddaniu się egzekucji wymaga wizyty najemcy u notariusza, a spór o to, czy wskazany lokal zastępczy jest fikcyjny, rozstrzyga już sąd na etapie nadawania klauzuli wykonalności, nie sam właściciel.

Poręczyciel bywa dodatkowym zabezpieczeniem finansowym, ale jego skuteczność kończy się tam, gdzie on sam odmawia zapłaty. Dochodzenie należności od poręczyciela to osobne postępowanie, tak samo czasochłonne jak wobec najemcy, więc nie zastępuje aktu notarialnego, tylko go uzupełnia jako dodatkowa, nie jedyna, warstwa zabezpieczenia.

Limit kaucji z ustawy rzadko pokrywa i zaległość, i szkody naraz, więc jeśli wolisz mieć kogoś, kto pilnuje kompletu dokumentów najmu okazjonalnego i terminu zgłoszenia do urzędu skarbowego, zobacz zarządzanie najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).

Najczęstsze pytania