Ogłoszeń najmu przybywa najszybciej w tym roku, czynsze prawie stoją
Sierpień przyniósł najsilniejszy w tym roku przyrost ofert najmu, a mediana czynszu w części dużych miast lekko spadła. Właściciel musi zdecydować, czy trzymać cenę, czy negocjować z pierwszym solidnym kandydatem.
Właściciel widzi w portalu więcej konkurencyjnych ogłoszeń niż miesiąc temu i zastanawia się, czy to sygnał do obniżki. Podaż urosła najmocniej w tym roku, ale mediana czynszu w większości miast stoi w miejscu, więc decyzję lepiej oprzeć na liczbie dni bez odzewu.
Ile ofert przybyło i co to znaczy dla ceny
Na koniec sierpnia 2026 w jednym z największych portali nieruchomości było 24,3 tys. aktywnych ogłoszeń najmu, o 6 proc. więcej niż miesiąc wcześniej: to najsilniejszy miesięczny przyrost oferty w całym 2026 roku. W tym samym miesiącu na rynek trafiło około 61,5 tys. nowych, unikalnych ofert, o 12 proc. więcej niż w lipcu, a jednocześnie zniknęło z niego około 55,5 tys. ofert. Rynek się nie zatyka, tylko szybciej rotuje: więcej mieszkań wchodzi, ale też więcej znika, bo znajduje najemców albo wraca do właścicieli po sezonie wakacyjnym.
Mimo tego ruchu nieważona średnia czynszu w 16 miastach wojewódzkich wyniosła w sierpniu 2711 zł, o 0,5 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i o 1,0 proc. mniej niż rok wcześniej. Sama liczba konkurencyjnych ogłoszeń nie przekłada się więc wprost na spadek stawek, bo podaż rośnie szybciej niż cena reaguje. Rozstrzyga liczba dni, które ogłoszenie stoi bez odzewu, nie sam widok pełniejszej listy w wyszukiwarce.
Różnica między najdroższym a najtańszym rynkiem wojewódzkim jest duża: Warszawa to około 4,9 tys. zł miesięcznie, Kielce około 2,1 tys. zł, czyli 2,8 tys. zł rozstępu. Właściciel spoza pierwszej piątki metropolii nie porówna sensownie swojej stawki do warszawskiej mediany, bo pracuje na innym rynku popytu i podaży.
Jak ustalić cenę na jesień
Trójmiasto pokazuje, jak mylący bywa sam wzrost liczby ogłoszeń. Podaż najmu wzrosła tam w sierpniu o 37 proc. m/m, a w samym Sopocie aż o 93 proc. m/m. Wygląda to jak sygnał do paniki cenowej, ale jednocześnie w Gdańsku mediana czynszu jest o 9 proc. niższa niż rok wcześniej. Skok podaży w miejscowościach nadmorskich zwykle wiąże się z lokalami wracającymi z najmu krótkoterminowego po sezonie, więc jednomiesięczny wynik nie musi zapowiadać takiego samego tempa w kolejnych miesiącach.
Sam właściciel sprawdzi, w którym segmencie stoi jego mieszkanie. W sierpniu mediana w Warszawie zeszła z 4,4 tys. zł do 4,3 tys. zł, a w Łodzi z 2,2 tys. zł do 2,1 tys. zł. Porównanie własnej stawki z medianą sprzed miesiąca, nie sprzed roku, daje właściwy punkt odniesienia na jesień.
Tego jednak właściciel nie rozstrzygnie samodzielnie: czy spadek w jego mieście to sezonowy powrót ofert z najmu krótkoterminowego, czy trwała zmiana popytu, wymaga śledzenia kolejnych miesięcy. To zadanie dla kogoś, kto patrzy na wiele lokali naraz, nie na jedno ogłoszenie.
Kiedy trzymać cenę, a kiedy negocjować z pierwszym kandydatem
Wrzesień bywa miesiącem, w którym zainteresowanie najmem wraca najmocniej w całym roku: rok wcześniej, we wrześniu 2025, liczba odpowiedzi na ogłoszenia sięgnęła 604 tys. najwięcej w całym 2025 roku. Jeśli sezonowość się powtórzy, właściciel, który we wrześniu trzyma cenę i czeka na napływ zapytań studenckich i przeprowadzkowych, ma szansę na lepszego kandydata niż ten, kto obniża w pierwszym tygodniu ciszy w telefonie.
Z drugiej strony, gdy zgłasza się solidny kandydat gotowy podpisać umowę od zaraz, a prosi o niewielką obniżkę, warto policzyć koszt dalszego czekania: tydzień pustostanu przy czynszu 2500 zł to 2500 zł / 30 dni × 7 dni = 583 zł. Jeśli proponowana obniżka jest niższa od tej kwoty, przyjęcie kandydata od zaraz zwykle się opłaca bardziej niż dalsze szukanie.
Mediana czynszu w większości dużych miast w sierpniu stała w miejscu albo spadła nieznacznie, więc czekanie na wyraźnie wyższą ofertę rzadko ma dziś ekonomiczne uzasadnienie. Jeśli ogłoszenie stoi bez odzewu dłużej niż dwa, trzy tygodnie po publikacji, to sygnał do korekty ceny, nie do dalszego czekania na cud.
Jeśli nie chcesz co miesiąc samodzielnie porównywać medianę czynszu w swoim mieście z ceną własnego ogłoszenia i liczyć koszt kolejnego tygodnia pustostanu, zobacz zarządzanie najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).
Najczęstsze pytania
Czy rekordowy wzrost ofert najmu w sierpniu oznacza, że trzeba obniżyć czynsz
Nie wynika to wprost z samej liczby ogłoszeń. Podaż w sierpniu 2026 wzrosła o 6 proc. m/m, najsilniej w całym roku, a mediana czynszu w większości miast stała w miejscu albo spadła nieznacznie. Decyzję o obniżce lepiej oprzeć na liczbie dni bez odzewu na własne ogłoszenie niż na wzroście liczby konkurencyjnych ofert.
Dlaczego w Trójmieście przybyło aż tyle ofert najmu
Podaż w Trójmieście wzrosła o 37 proc. m/m, a w Sopocie o 93 proc. m/m. Tak duży skok w miejscowościach nadmorskich zwykle wiąże się z lokalami wracającymi z najmu krótkoterminowego po sezonie wakacyjnym, więc pojedynczy miesiąc niekoniecznie zapowiada trwałą zmianę cen w tym regionie.
Kiedy opłaca się przyjąć niższą stawkę od solidnego kandydata
Zwykle wtedy, gdy koszt dalszego czekania w tygodniach przewyższa wartość proponowanej obniżki w skali miesiąca, licząc czynsz podzielony przez 30 dni i pomnożony przez liczbę dni oczekiwania. Przy medianie czynszu w większości miast stojącej w miejscu w sierpniu 2026, czekanie na wyższą stawkę rzadko wygrywa z pewnym najemcą od zaraz.
