Warunki techniczne mieszkań utknęły w Sejmie, ale stare normy wciąż działają

Rozporządzenie z 2002 r. o warunkach technicznych budynków wygasło 20 września 2026 r., a nowe nie zostało wydane. Minimalny metraż 25 m² i norma doświetlenia 1:8 zostają bez zmian, więc małych mieszkań na rynku nie ubędzie.

Co się stało 20 września i dlaczego nikt tego nie planował

20 września 2026 r. utraciło moc rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Od 21 września formalnie nie obowiązuje żaden akt, który wprost określa te warunki, choć ustawodawca przewidział mechanizm przejściowy pozwalający stosować stare przepisy. 18 września 2026 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii potwierdziło komunikatem, że prace nad nowym rozporządzeniem wciąż trwają i nie zostało ono podpisane, a resort szacuje, że sam brak nowych przepisów dotyka bezpośrednio 15 milionów osób.

Ustawa z 31 lipca 2026 r. wprowadziła przepis epizodyczny: przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. inwestor może zgodnie z art. 102a Prawa budowlanego złożyć oświadczenie i projektować według starych przepisów z 2002 r. stan prawny na 28.09.2026. To nie jest luka bez wyjścia, tylko okres, w którym inwestor sam wybiera podstawę prawną budowy.

Co właściciel kupujący pod wynajem sprawdzi sam, a co ustali z deweloperem

Kupujący mieszkanie od dewelopera powinien zapytać wprost, czy projekt budynku powstał na podstawie oświadczenia o wyborze starych przepisów z art. 102a Prawa budowlanego, czy będzie czekał na nowe rozporządzenie. Brak jasnej odpowiedzi w rozmowie jest sygnałem ostrzegawczym.

Samodzielnie da się sprawdzić metraż mieszkania, liczbę okien względem powierzchni podłogi i rozkład pomieszczeń na rzucie z prospektu informacyjnego. Kupujący sam nie oceni natomiast, czy pozwolenie na budowę wydane po 21 września 2026 r. bez oświadczenia inwestora nie zostanie zakwestionowane z powodu braku wprost obowiązującej podstawy prawnej, co środowisko inżynierów budownictwa sygnalizuje jako ryzyko sporów. To pytanie warto zadać notariuszowi przy akcie, a datę pozwolenia i ewentualne oświadczenie z art. 102a sprawdzić w dokumentacji budowlanej udostępnianej przez sprzedającego.

Czy stare normy metrażu i doświetlenia realnie się zmienią

Projekt nowego rozporządzenia z 6 sierpnia 2026 r. nie podnosił minimalnej powierzchni mieszkania: zostaje 25 m² dla lokalu i 8 m² dla pokoju, czyli tyle samo, ile wymaga dziś obowiązujący (i nadal stosowany w okresie przejściowym) § 94 rozporządzenia z 2002 r.. Norma doświetlenia, czyli minimalny stosunek powierzchni okien do podłogi 1:8 w pomieszczeniu na pobyt ludzi, też pozostaje bez zmian, a ministerstwo wycofało się z pomysłu zwolnienia kawalerek do 35 m² z tego wymogu. Kupujący pod wynajem, który liczył, że zaostrzenie metrażu ograniczy podaż małych lokali, nie znajdzie na to podstawy w ujawnionym projekcie.

Jest jednak zastrzeżenie techniczne, o którym mało kto mówi wprost. Zarówno stare, jak i projektowane przepisy pozwalają postawić maszt, komin czy wieżę bez ograniczenia wysokości już w odległości 10 m od okna, jeśli szerokość przesłaniająca nie przekracza 3 m. Dla kupującego oznacza to, że sam metraż i formalny wskaźnik doświetlenia nie gwarantują, że mieszkanie faktycznie ma dobre światło dzienne, jeśli w sąsiedztwie stanie wysoka konstrukcja.

Ile drożej wybudować mieszkanie według nowych przepisów

Branżowe szacunki mówią, że zastosowanie nowych, wciąż zawieszonych warunków technicznych podniesie koszt inwestycji budowlanej średnio o 10 do 15 procent. Wynika to między innymi z obowiązkowego ogólnodostępnego placu zabaw przy inwestycjach powyżej 20 mieszkań, z co najmniej 30 procent jego powierzchni jako teren biologicznie czynny, oraz z pomieszczenia na rowery i wózki o powierzchni minimum 15 m². Deweloperzy, którzy już złożyli oświadczenie o wyborze starych przepisów, unikają tego kosztu w danej inwestycji.

Gdy nowe rozporządzenie wejdzie w życie po zakończeniu 18 miesięcznego okresu przejściowego, koszty budowy pójdą w górę. Kupujący, który planuje zakup w najbliższym roku, ma realną szansę trafić jeszcze na projekty rozliczane według starych, tańszych w realizacji zasad.

Czekać na finalny kształt przepisów czy kupować teraz

Odpowiedź zależy od tego, czego kupujący szuka. Standard budynku, taki jak akustyka, efektywność energetyczna, fotowoltaika czy dostępność dla osób z niepełnosprawnościami, pojawi się dopiero w nowym rozporządzeniu, którego termin wejścia w życie nie jest znany. Czekanie na te wymogi nie ma dziś żadnej gwarantowanej daty.

Jeśli natomiast celem jest cena zakupu i rentowność najmu, kupowanie teraz w inwestycjach opartych na starych przepisach oznacza niższy koszt budowy po stronie dewelopera. Powierzchnia lokalu i podstawowe doświetlenie nie zmienią się niezależnie od terminu wejścia w życie nowego rozporządzenia, więc czekanie z tego powodu nie ma uzasadnienia. Ryzykiem pozostaje ostateczny kształt projektu, który wobec braku publikacji w Dzienniku Ustaw może się jeszcze zmienić.

Co zrobić, gdy deweloper nie potrafi odpowiedzieć na pytanie o podstawę prawną

Jeśli sprzedający lub deweloper nie wie albo unika odpowiedzi, na jakiej podstawie prawnej powstał projekt budynku, kolejnym krokiem jest wgląd do decyzji o pozwoleniu na budowę w organie administracji architektoniczno-budowlanej, czyli zwykle w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Data tej decyzji i ewentualne oświadczenie z art. 102a Prawa budowlanego rozstrzygają, według jakich norm budynek faktycznie powstał. Notariusz przy akcie nie bada zgodności projektu z warunkami technicznymi, więc to pytanie trzeba zadać wcześniej, na etapie prospektu informacyjnego.

Przy inwestycjach rozpoczętych tuż przed 20 września 2026 r. warto sprawdzić tę dokumentację szczególnie uważnie, bo to właśnie one najczęściej korzystają z przepisu przejściowego.

Jeśli planujesz zakup kolejnego mieszkania pod wynajem i chcesz, żeby ktoś na bieżąco pilnował dokumentacji, terminów i rentowności lokalu, zobacz zarządzanie najmem (stała opłata miesięczna od 229 zł, bez prowizji od czynszu).

Najczęstsze pytania