Kalkulator rentowności najmu

Jak liczy się rentowność najmu

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez całkowity koszt wejścia w inwestycję — cenę mieszkania powiększoną o koszty transakcyjne i remont. To liczba, którą podaje się w ofertach, bo jest najwyższa i najprostsza do policzenia.

Rentowność netto odejmuje od przychodu wszystko, co realnie zabiera pieniądze: miesiące bez najemcy, podatek, czynsz do wspólnoty w okresie pustostanu, naprawy, ubezpieczenie i ewentualną obsługę. To liczba, po której naprawdę porównuje się inwestycję z alternatywami.

Cztery koszty, o których zapomina się najczęściej

• Pustostan. Nie chodzi tylko o brak czynszu — przez ten czas właściciel płaci też czynsz administracyjny i media podstawowe. Trzy tygodnie rocznie to około 7% przychodu, licząc oba składniki.
• Podatek. Ryczałt liczy się od przychodu, nie od zysku, więc nie odliczysz od niego czynszu do wspólnoty ani napraw. Przy 3 000 zł czynszu to 255 zł miesięcznie oddane fiskusowi, zanim policzysz cokolwiek innego.
• Zużycie mieszkania. Sprzęt AGD, malowanie, drobne naprawy — w perspektywie dziesięciu lat to średnio 1,5–2,5 tysiąca złotych rocznie przy typowym mieszkaniu dwupokojowym. Rok bez wydatków nie oznacza, że kosztu nie ma; oznacza, że jeszcze nie nadszedł.
• Własny czas. Prezentacje, telefony, awaria pralki w niedzielę, przypomnienia o zaległym czynszu. Samodzielna obsługa nie jest darmowa — jest tylko nieksięgowana.

Kredyt zmienia obraz w obie strony

Przy zakupie za gotówkę rentowność mieszkania i rentowność Twojego kapitału to ta sama liczba. Przy kredycie rozjeżdżają się: kapitał własny jest mniejszy, więc procentowy zwrot z niego bywa wyższy niż rentowność samego mieszkania — pod warunkiem, że czynsz pokrywa ratę. Kiedy nie pokrywa, ta sama dźwignia działa w drugą stronę i mieszkanie co miesiąc dokłada do siebie z Twojej kieszeni. Dlatego kalkulator pokazuje osobno przepływ gotówki po racie: to on decyduje, czy inwestycja przetrwa dwa puste miesiące z rzędu.

Punkt wyjścia: realny czynsz

Najczęstszy błąd w takich wyliczeniach nie jest w kosztach, tylko w przychodzie — do arkusza trafia stawka z ogłoszenia sąsiada zamiast stawki, po której faktycznie podpisuje się umowy. Kalkulator czynszu podaje przedziały z czterech miast na poziomie dzielnicy, a strony dzielnicowe dokładają do tego typowy czas szukania najemcy.

• Wrocław — czynsz za mieszkanie dwupokojowe 2 300–3 800 zł
• Kraków — czynsz za mieszkanie dwupokojowe 2 100–4 000 zł
• Warszawa — czynsz za mieszkanie dwupokojowe 2 400–5 200 zł
• Poznań — czynsz za mieszkanie dwupokojowe 2 100–3 150 zł